Respondendo a perguntas sobre financiamento imobiliário

mar 17, 2008 by     37 Comentários    Postado em: Atualidades

interrogacao

Conforme compromisso assumido na semana passda, estarei respondendo a dúvidas sobre financiamento imobiliário, em posts diários (caso tenha perguntas).

Esta pergunta foi enviada pela leitora Maria Dulce Oliveira:

Pierre

Venho pagando INCC + 1% desde a assinatura de meu contrato. Sei que o 1% só deve ser pago após o habite-se, pois vários com amigos é desta forma e não acredito que só a Construtora, onde adquiri meu imóvel esteja correta. Preciso ir até a Construtora para negociar e gostaria de saber qual é a base legal para que eu SÓ PAGUE OS JUROS após a entrega do habite-se ou se os juros podem ser cobrados desde o inicio?

Maria Dulce Oliveira

Prezada Maria Dulce, vários financiamento têm a cobrança de juros de 1%, além da correção pelo INCC, desde o momento da assinatura de contrato.

O normal é o incorporador cobrar 1% após a entrega das chaves, mas não se configura como ilegal a cobrança (até onde eu saiba) do pagamento de juros a partir do fechamento do contrato.

O comprador deve ficar atento a este detalhe, pois a maioria dos financiamentos só cobra juros após a entrega das chaves, o que seria muito mais vantajoso.

37 Comentários + Add Comentário

  • Caro Pierre

    Coincidentemente eu andei vendo esta questão devido a minha breve incursão no mercado imobiliário e percebi que a discussão não é assim tão simples. Eu tinha até feito uma nota sobre este mesmo post onde colei o seguinte texto:

    “… Como informa a ANMM “…Por lei, durante a construção do imóvel, a construtora só pode corrigir os valores das parcelas mensais pelo INCC – Índice Nacional da Construção Civil. Após a entrega das chaves, as parcelas podem ser corrigidas por índices inflacionários previamente pactuados no contrato, como o IGP-M ou o INPC. A taxa de juros máxima de juros vigente é de 12% ao ano”, em http://www.anmm.com.br/dicas_exibe.php?topic_id=66“.

    Fiz uma busca rápida, e encontrei o seguinte. As construtoras são obrigadas a usar o INCC até a entrega da obra (lei 8178/91), e na ocorrência de incidência de juros não podem cobrar mais de 12% ao ano (Lei da Usura) e não podem capitalizar o financiamento (Súmula 121 do STF).

    Elas podem de fato cobrar juros pelo financiamento, mas pelo que entendi houve um ajustamento de conduta entre o setor e o Ministério Público em 2006 e a partir dai a cobrança de juros passou a ser somente após as chaves.

    Aparentemente a raiz do problema está na Lei 8178, que veda a vinculação do preço das parcelas do financiamento a qualquer coisa que não seja um índice setorial de preços até a entrega, mas estabelece uma vinculação com o sistema financeiro após a entrega das chaves. Ao que parece a justiça reconhece a prática (cobrar juros antes das chaves) como ilegal e dá ganho de causa ao comprador.

    Como não sou advogado e não entendo patavina do linguajar jurídico, deixo para outros participantes mais qualificados esclarecerem a questão, e a recomendação que a autora procure um advogado.

  • Caro Pierre

    Esta matéria ilustra bem o quiprocó:

    http://www.hamiltonquirino.com.br/imprensa081007.htm

    PS: é legal colar a matéria do JB ou é só para deixar a referência?

  • Fernando,

    Muito obrigada pela sua ajuda. Aqui em Recife, só duas construtoras adotam esta forma de cobrança.

    Maria Dulce

    • Maria Dulce,

      Comprei recentemente um imóvel na planta aqui em Recife e a construtora está cobrando 1% + incc.
      Gostaria de saber se você conseguiu resolver o caso e qual foi a construtora que você adquiriu o seu imóvel.

      Diego Beltrão

  • Maria Dulce,

    Acabo de comprar um imóvel em uma das duas construtoras que adotam esta forma de cobrança aqui no Recife. Já assinei o contrato e já paguei o sinal, mas fiquei sabendo recentemente sobre está discussão se é legal ou não cobrar 1% + incc antes das chaves, gostaria de saber de vcs como eu poderia abordar junto a construtora este assunto, pois existe um contrato assinado, no qual eu concordo com este cobrança.

    Luiz Alexandre

  • comprei um apartamento por R$254.000,00. sinal foi R$60.000,00 – financiado 194,000,00. 80 parcelas de 2.425,00. contrato inciou-se em 20/12/2007.

    Gostaria de aprender como fazer o calculo de R$2.425,00 1% + INCC – juros simples, principalmente na segunda parcela em diante.

  • Boa Tarde Pierre !
    Apesar de não possuir blog, peço-lhe a gentileza de auxiliar-me e encaminhar minhas dúvidas para meu e-mail.
    Adquiri uma casa nova e entregue na assinatura do contrato, ou seja, já assinei contrato e entrei no imóvel. A mesma foi adquirida pelo valor de 125 mil reais em agosto de 2006, tendo dado como entrada 40 mil reais, restando 85 mil reais, que foi financiado diretamente com a construtora da seguinte forma: 85.000,00 dividido em 60 meses + Price + IGPM.
    Estou ficando um tanto assustado; pois hoje já estou pagando 2.200,00 por mês, e acredito que a construtora esteja cobrando acima.
    Pode me informar se está correto e caso não esteja teria como me auxiliar a fazer tal cálculo mensal, para que possa acompanhar e ter argumentos suficientes para fazer a contestação dos valores,
    fico muito grato desde já,
    Cordiamente,
    Luiz Felipe Veiga

  • Pierre,

    Assinei um contrato com uma construtora de Aracaju, e o prazo para entrega da obra era para 31/03/2008, mas a obra atrazou. No contrato minhas parcelas já estão acrescidas de 1% de juros e desde 31/03/08 minhas parcelas e saldo devedor estão reajustados pelo IGP-M mês a mês desde a assinatura do contrato. É correto esta cobrança? Hoje meu saldo devedor (valor presente) é igual que o valor de um ap. novo na mesma coluna e 1 andar superior.O HABITE-SE está previsto para metade de junho ou seja no proximo mês meu saldo devedor será maior do que o valor de um novo ap.

  • estou pagando um financiamento de um lote, e quero saber quando é momento certo de cobrado o inpc no meu carne ; q ja veio no mes 06 uma diferença p + de 100 reais , obrigado.

  • Boa Tarde Pierre!

    Adquiri uma casa no valor de 125.000,00 reais, o financiamento foi feito em 60 X + 5 Intermediárias. Será acrescido mensalmente 1% + IGP-M. A pergunta: Se no meio do financimento eu quiser quitar a casa, como seria essa conta? Vamos supor que eu comecei pagando 1000,00 reais e hoje estou pagando 1500,00 reais, faltando 25 prestações. Eu pagaria 25 X 1500,00 ou 25 X 1000,00 (que seria o inicial de contrato)?

    Desde já agradeço a atenção

  • Pierre, boa tarde!

    Duas dúvidas:
    1) Pagamento do finaciamento após a entrega das chaves, IGPM + 1%, este indice incide sobre a parcela inicial, ou sobre a última paga?

    2) Em caso de quitação pago as demais parcelas multiplicadas por qual valor? Dá última parcela paga e corrigida ou da inicial do contrato?

    Grato pela atenção.

  • É legal a cobrança do IGP-M de forma acumulada desde o início do contrato ? No meu caso, tenho uma parcela de R$ 450,00. A construtora está cobrando o IGP-M acumulado desde março de 2006 que já está em 20% então a parcela já sobe pra R$ 540,00, além disso, ainda cobram 1% sob o saldo devedor que é de $ 11.000,00, ficando então R$ 650,00. Isto está correto ?

  • Comprei um apartamento com previsão de entrega das chaves para 01/10/2008. Apresentaram-me opções de financiamento através de Banco com obrigatoriedade de prazo para pagamento diferente do combinado no ato da compra. Até a entrega a correção foi por INCC, após IGPM (previsto em contrao). O saldo devedor é de R$ 242.000. O que acontece se eu não pegar as chaves enquanto procuro outro agente financiador?

  • Na compra de um imóvel que estamos realizando,além da entrada,ficaremos devendo uma parcela de R$18.000,00 + 24 prestações de R$3.000,00 (em promissórias ). Assim, em 12.01.2009 pagaremos a parcela e a primeira prestação de R$ 3.000,00.Foram acertados juros de 1% + o IGPM. Pergunto: o IGPM aplicado será sempre do mês anterior ou o acumulado?

  • É correto a imobiliaria cobrar juros de 1% ao mes + igp-m num financiamento em 24 meses? Me disseram que o IGP-M só seria aplicado em parcelas a partir de 36 meses.
    Me oriente por favor, estou prestes a fechar o contrato na compra do meu primeiro imóvel.

    Desde já agradeço imensamente.

    Palma R. de Souza Campos

  • Olá,

    Eu comprei um imóvel na planta com financiamento bancário desde o início. Estou pagando um valor de prestação de R$1600,00. O Saldo devedor esta sendo ajustado igual a uma bola de neve. A Entrega das chaves prevista é para 11/2010 e ainda estão informando que na entrega das chaves a pretação vai para R$2600,00. O Prazo é de 300. Atualmente devo 264.
    Eu gostaria de saber se é correto cobrar juros antes da entrega das chaves e se posso encaminhar o contrato do banco para análise?

    Estou perdido
    Obrigado.

  • Olá,
    Gostaria de saber se é legal, a cobrança de 1% ao mês, no valor do imóvel até a entrega das chaves? Pois meu valor do contrato com a construtora é de 124.000,00, a entrada foi no valor de 35.000,00. Sendo assim estaria faltando 89.000,00. Mas no mês seguinte minha dívida foi para 90.200,00. Isso é correto?

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  • Ola.
    Comprei um apto. de 226.000
    Vou financiar 71.000 até a entrega das chaves.
    Após entrega das chaves pagarei o restante à vista.
    Este valor restante de 155.000 será corrigido pelo INCC somente nesta parcela, ou será corrigido o INCC acumulado dos 2 anos financiados?
    Exemplos
    155.000 = 1% = 156.550
    ou
    155.000 = 24% = 192.200

    Aguardo resposta
    Obrigada

  • Boa Tarde,comprei um terreno em 150 meses com reajuste anual corrigido pelo IGPM + 9% da contrutora. é correto cobrar este 9% no qual a construtora alega que é dos juros pelo terreno ser financiado?

    Aguardo a resposta

    Obrigada.

  • Bom dia!
    Preciso tirar uma dúvida… já assinamos o contrato de financiamento com o banco em 4/1/10 e gostaria de saber se procede a informação dada pela construtora Goldfarb que eles tem até 10dias úites para agendar a entrega das chaves… está correto esta informação??

    Obrigada.

  • Tenho um apto e venho pagando o valor do financiamento/chave atraves de recibo dando por conta no valor principal, cada vez que vou na constrtutora ela corrige pelo INCC_M e me passa o saldo devedor, em dez/2008 dei 10.000,00 e o funcionário qualculo errado e me passou o saldo devedor a mernor quando fui quitar agora em jan/10 ele quer corrigir este saldo, pela lei do consumir o que vale é o que esta no recibo ou ele tem o direito de alterrar este valor?
    atenciosamente,

    karina

  • Em nov/2008 adiquiri um apartamento em construção, ele deve ser entregue em janeiro de 2010. Acontece que fiz o financimanento pela Caixa em março de 2010 conforme o contrato de compra e venda, mas agora a construtora quer que eu assine um aditivo de contrato cobrando parcelas mensais até a entrega do apartamento com a diferença de reajuste de INCC, pois eles alegam que a CEF paga o valor sem reajuste. Eu falei que não iria assinar esse aditivo, pois no contrato de compra e venda não consta nada com relação a isso. Agora a pergunta, é correto ele cobrarem essa diferença?

    Atenciosamente,

    Fabiano

  • Olá, eu comprei um imóvel na planta de uma empreededora no valor de 135.000,00 e dei uma entrada de 38.000,00 restando assim 97.000,00 para o financiamento. Todos os imóveis do empreendimento já foram vendidos. A empresa havia dito que logo, em um prazo de dois meses eu estaria assinando o financiamento junto a Caixa Econômica Federal. Como isso não aconteceu e já faz 10 meses, o INCC sobre o residual está sendo cobrado no decorrer desse tempo, ou seja, os 97 mil que eu financiaria já saltaram para 105.000,00.
    Em contato com a empresa, essa não soube informar o porquê que ainda não houve o financiamento e não tem previsão de quando o financiamento estará disponível. Enquanto isso meu saldo devedor vai aumentando cada vez mais.
    Gostaria de saber o que devo fazer nessa situação???

  • bom dia!comprei um carro no valor de R$5.000,sendo que dei R$2,000 de entrada parcelei o restante em 24 vezes das quais paguei 12 vezes,agora venho tentando uma negociaçao na qual a data em que eu me disponho a pagar,eles nao aceitam,me disseram que vem buscar o automovel,quais sao os meus reais direitos?ja que eles querem o pagamento agora sendo que eu ja disse que paguerei numa determinada data!obrigada…….!

  • Bom dia Pierre tudo bom?
    Tenho algumas dúvidas e gostaria de tira-las contigo.
    Comprei um apto em 2007 junto com minha noiva e durante toda a construção pagamos as parcelas durante a obra isso desde 2007 quando assinamos o contrato junto a caixa, quando efetuamos a assinatura do contrato no banco “caixa” o contratante nos falou que este valor seria abatido do valor a ser financiado junto a “caixa” então fiquei tranquilo pois os valores cobrados aumentaram muito, recebemos as chaves em dezembro de 2009 junto o pagamento do incc por volta de 5600,00 reais uma surpresa porem foi pago, bom recebemos as chaves e ainda continuamos pagando as parcelas durante a obra sendo que a obra já foi finalizada e o habite -se esta uma enrolação e nunca sai, ai tivemos outra surpresa quando fomos falar com o banco “caixa” sobre os valores cobrados de que os mesmos não abateria nada do saldo devedor financiado ou seja estas parcelas com um custo absurdo não será abatido do saldo devedor financiado com a caixa estas vão direto para a construtora isso é correto?
    Já estou morando no apto porem ainda pagando as benditas parcelas durante a obra e o habite-se nada!!!
    Pergunto tem alguma lei que regulamenta isso o que podemos fazer para rever isso no caso de irregularidades?
    Tomei a liberdade de conversar com outros moradores que estão na mesma situação que a minha e receberam a mesma informação na assinatura do contrato na “caixa”.
    Obrigado e um otimo dia pra você.
    Atc.
    Marcelo.

  • Desculpe Pierre o habite-se já foi liberado porem a individualização das matriculas ainda não esqueci de comentar isso.
    atc.
    Marcelo.

    • Estou na mesma situação que você, mas ainda não entrei no meu apartamento. A construtora fala que o habite-se já saiu, mas que estão tentando individualizar as matrículas. É justo eu pagar os juros?

  • BOM DIA!
    ESTOU COMPRANDO UM LOTE, COM PRESTACOES DE 370 REAIS MENSAIS. O SALDO DEVEDOR DO LOTE SERA CORRIGIDO ANUALMENTE COM BASE NO IGPM ACUMULADO. FAVOR GOSTARIA DE SABER MAIS SOBRE ISSO?

    • Olá Hebert,
      Vi sua dúvida no acerto de contas, e gostaria de saber como está sendo o acréscimo na sua parcela de financiamneto, já que adquiri um lote de 98,900, com 120 mensais de 846,00 e 10 anuais de 3546,00, porém estou preocupada com essa correção de IGPM.

  • Prezado Pierre,
    primeiramente meus parabéns e muito obrigado por dedicar um pouco do seu tempo para poder ajudar aqueles que tanto sofrem po falta de conhecimento.

    Amigo Pierre, é o seguinte…
    comprei um lote que o seu valor a vista era 45.000,00
    finaciado seria 3000,00 de sinal e prestações de 317,00 corrigidas pelo IGPM + 1%. isso foi em Março de 2009. Hoje a prestação já está R$ 411,00 e o saldo devedor em 70.000,00 está correto isso?. Cada mes que passa o saldo devedor fica mais auto que seu valor de origem.
    Desde já meu muito obrigado.

  • Pessoal, voces estão perdendo muito tempo. Entrem no site abaixo e façam o calculo:
    .
    http://www.calculoexato.com.br/adel/indices/atualizacaoCJuros/index.asp
    .
    Até as chaves, a construtora só pode corrigir monetariamente o valor. Isto é, não pode capitalizar o valor imóvel. É apenas uma correção monetária do que é perdido no tempo, visandoo equilibrio do contrato. Isso é feito por meio do INCC e só.
    .
    Após as chaves, aí sim incide capitalização sobre o valor do imóvel, que geralmente é de 1% ao mês (simples), mais um indice de correção. Neste ponto, a jurisprudencia tem decidido em favor do consumidor, ao mudar a correção: de INCC (mais caro), para INPC (mais barato). Geralmente as construtoras empurram o INCC após as chaves, o que onera demais o financiamento.
    .
    Isso dá uma diferença no saldo devedor muito grande

  • .
    No Estado de Pernambuco, já há jurisprudência (TJPE) decidindo em favor do consumidor no sentido de que a construtora deve mudar o indice de correção, na fase pós construção, para INPC. INCC após as chaves é abusivo.
    .
    Se estiver em seu contrato, procure um advogado. Isso pode representar uma economia de quase 50% no saldo devedor.
    .
    INCC, historicamente, sempre foi mais alto que INPC.

  • Olá,
    A minha dúvida é a seguinte: em março desse ano, comprei um lote alphaville no valor de 98,900,00, sendo que o financiamneto direto com a construtora foi feito da seguinte forma.
    Entrada: 19.897,00
    120 x mensais de 846,30
    10 anuais de 3.546,00
    Questionei ao corretor quanto a incidência de mais taxas, já que no próprio financiamento já se encontra juros; e ele falou que minha parcela teria um acréscimo do IGPM somente, que daria cerca de 15 a 20 reais a mais na parcela do mês.Perguntei se isso seria feito como juros compostos, ou juros simples aplicada ao valor da minha parcela do financiamneto, e ele me informou, que seria sobre a minha parcela do financiamneto. Até aí tudo bem: chegou minha primeira parcela a pagar no valor de 867,00; porém estou preocupada em ver esse valor aumentar aos anos, podendo até mesmo dobrar, o que seria inviável para mim. Pensei até em pedir os 80.000 para quitar a vista, para ver se saio dessa enrascada.Queria saber: como se insere esse IGPM ao longo dos meses na minha parcela? Ela vai aumentar sempre?Corro o risco de pagar um valor duplicado?Desde já grata.
    p.s: não tenho blog, mas se puder responder no meu e-mail, serei muito grata

  • Bom dia,

    Gostaria de tirar uma dúvida, para então procurar os meios judiciais, se assim for.

    Adquiri um imovel na planta financiado pela CAIXA, sendo que o imóvel já está pronto, já paguei pela escritura e já fiz a vistoria pré entrega das chaves. A entrega era para 12/2011, porém, a construtora resolveu utilizar a cláusula de prorrogação de 180 dias, ou seja, irá entregar o imóvel em 30/06/2012. Em 10/2011 a CAIXA pagou todo o imóvel à construtora Direcional Engenharia, mas esta ainda não me entregou o imóvel. Desde 10/2011 a CAIXA está me cobrando “Juros de Obra” (confirmei se era juros de obra realmente com a CAIXA). Sei que as construtoras não podem cobrar juros de obra antes da entrega das chaves, mas e a CAIXA; ela pode fazer isso??

    Devo pagar estes tais juros de obra por um atraso que não é culpa minha. Penso que esta cláusula do contrato está me prejudicando, pois, como disse, o imóvel já está pronto, a quadra do condomínio onde ele se situa também, já paguei pela escritura do mesmo e já fiz a pré vistoria para entrega.

    Fico no aguardo.

  • Boa noite!
    Comprei um apartamento financiado pela construtora, com correção pelo IGPM, e correto cobrar acumulado do igpm nas prestações???

  • comprei um lote no valor de 80 mil, a construtora esta cobrando 6%anual + igpm, esta taxa de juros esta cobrança de juros esta correta

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    Nelson Rodrigues.

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MARCO BAHÉJornalista
É formado em Jornalismo e pós-graduado em História Contemporânea e História do Nordeste do Brasil. Foi repórter da Gazeta Mercantil para os estados de Pernambuco, Alagoas, Paraíba e Rio Grande do Norte. Também atuou como repórter do Jornal do Commercio, editor da Folha de Pernambuco e repórter especial do Diario de Pernambuco. É correspondente da revista Época no Nordeste desde 2003. Tamb´m atua com publicidade e marketing eleitoral desde 2004.
PIERRE LUCENADoutor em Finanças
É doutor em Finanças pela PUC-Rio e mestre em Economia pela Universidade Federal de Pernambuco. É professor adjunto de Finanças da UFPE e foi secretário-adjunto de Educação de Pernambuco. É autor de vários trabalhos publicados no Brasil e no exterior sobre o mercado financeiro, e participa como revisor de várias revistas acadêmicas na área. É sócio-fundador da Sociedade Brasileira de Finanças. Foi comentarista de Economia do Sistema Jornal do Commercio de Comunicação (TV Jornal e Rádio CBN). Atualmente é coordenador do curso de administração da UFPE, e Coordenador do Núcleo de Estudos em Finanças e Investimentos do Programa de Pós-graduação em Administração da UFPE (NEFI).