Comece com um imóvel usado

jul 8, 2009 by     31 Comentários    Postado em: Financiamento Imobiliário

prédio caixão visualização

A pouca racionalidade do consumidor pode ser percebida claramente no mercado imobiliário. O imóvel é o único bem que serve ao mesmo tempo como consumo e como investimento, podendo o comprador avaliar bem antes de fazer a aquisição. O ideal é começar com um imóvel usado, para só depois passar para um novo.

O imaginário popular acredita que se deva comprar o apartamento na planta, mas isso é um equívoco. Essa foi uma modalidade de venda bem criativa inventada pelas construtoras para driblar a falta de financiamento para o setor. Mas quem procura o primeiro imóvel normalmente não se pode dar ao luxo de financiar a incorporadora. O consumidor é que precisa de financiamento.

E a vantagem da compra de um usado é que um dos principais problemas dos apartamentos está na administração do condomínio. É possível para um comprador de um imóvel usado verificar o funcionamento do condomínio, o valor da taxa, a manutenção do prédio e principalmente a vizinhança. Além disso, o imóvel em construção tem parcela reajustada pelo INCC, que nos últimos anos subiu muito acima da inflação (ver gráfico abaixo).

E lembre-se: imóvel não é um investimento sem risco. Há sempre a possibilidade de desvalorização da área ou do edifício por problemas no condomínio. Se você duvida disso, lembre-se de que há 15 anos a Praia de Piedade era um dos espaços mais valorizados da região.

Gráfico – Inflação x INCC (supondo prestação inicial de R$ 1.000,00 em abril de 2004)
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Fonte: Elaboração própria (dados do Ipea)

NOTAS

Exemplo prático

Veja o caso de uma pessoa que comprou um apartamento na planta em abril de 2004 para entrega em abril de 2009. O apartamento estava estimado em R$ 161 mil. A ideia seria 61 prestações de R$ 1.000,00, com um saldo devedor a ser financiado de R$ 100.000,00.

Aumento agressivo

A prestação, que era de R$ 1.000,00, terminou em R$ 1.439,29 por causa do reajuste pelo INCC (ver gráfico). O aumento aparentemente não foi tão grande, mas lembre-se: você não tinha ainda nem recebido o produto. O saldo devedor a ser financiado, que era de R$ 100.000,00, passou para R$ 143.929,00.

Quanto custou?

Se você tivesse aplicado o valor das prestações na caderneta de poupança, teria algo próximo a R$ 94 mil. Somado ao saldo devedor, seu apartamento custou por volta de R$ 238 mil na data de entrega.

CURTAS

O que antes parecia impossível se transformou em realidade: o financiamento do imóvel a juros ainda altos, mas bem mais razoáveis.

Se antes só era possível recorrer aos financiamentos via CEF, hoje temos diversos bancos privados oferecendo taxas cada vez mais baixas. Santander, Bradesco e HSBC estão neste momento com as melhores taxas.

É ilegal a cobrança de INCC depois da entrega do imóvel, assim como cobrar juros antes do habite-se. Fique esperto!

Se quiser ver a Revista Negócios PE, basta clicar aqui.

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31 Comentários + Add Comentário

  • Pois é Pierre…

    Piedade(Jaboatão em geral) é o único lugar onde já morei que parece não evoluir.São vinte anos de buracos,zero de investimento em saneamento e um dos mais caros IPTUS do Brasil.Pra variar temos agora engarrafamentos de dar inveja a Domingos Ferreira na hora do rush.E será que esta história de Suape vai tirar mesmo o lugar do marasmo?Duvido muito.Acho que vou me mudar para Recife mesmo.Cansei de esperar!

  • Ai meu Deus ,que blog é esse?
    Hoje é 8 de julho
    dia da Satiagraha
    devia ser feriado nesse projeto de país
    Há exatamente um ano, o Dantas experimentava o seu primeiro par de algemas.
    Viva a Satiagrahaaa!!!!!
    (se não tiver post,vai pegar mal ,hein?)

    • Alexandre
      Na verdade é dia 9, pois foi de madrugada
      Independente disso, vou conversar hoje com Protógenes, e aí vou postar.
      Abraço

      • manda um abraço pra ele por mim…

  • No geral, a compra de um imóvel, envolve muitos fatores e não deve ser feita por impulso, é preciso levar em consideração aspecto como localização, se é localizado em lugar de muita movimentação considerar então a questão do transito e barulho, infra-estruturas, preço, formas de pagamentos, qualidade da ventilação, verificar tb as condições do encanamento e rede elétrica ruas alagadas em tempos de chuvas, etc.
    Devemos atentar tambem quais as áreas que irão sofrer incidencia do sol da tarde, sabemos que um imóvel que recebe bastante sol é sempre preferível, tem melhor iluminação, ventilação, menos umidade e chances de formação de mofos.
    Não devendo nunca esquecer que na compra do seu ímovel usado, verificar se o IPTU está em dia e pedir ao síndico do prédio a certidão negativa das taxas de condominio.
    Esta é um dos primeiros passos para garantir que a compra do seu imóvel não se torne motivo de arrependimentos posterior.

    • Isso sem falar na famigerada taxa de marinha…

      • bem lembrada Ronaldo, esta taxa e um cri-cri.

  • Pierre,

    Ótima demonstração. Um exercício simples, mas que vai clarear as ideias de muita gente, inclusive a minha, que quero sair de um usado para outro mais novo.

  • A exuberância irracional do mercado de imóveis em Recife merece um estudo aprofundado.

    Venda de opções de compra, imóveis em vias de ser entregues, sobrevalorização de áreas sem a menor estrutura. Há de se encontrar nesse mercado todos os vícios do capitalismo financeiro.

  • Pierre, parabéns pelo post, este blog tem trazido bons esclarecimentos para aqueles que, assim como eu, são inexperientes no assunto e estão próximos de realizar a compra de seu primeiro imóvel.
    No entanto, gostaria de saber a sua opinião em uma situação diferente da esmiuçada no post, ou seja, o que é melhor para o comprador que vai comprar o seu primeiro imóvel e já possui o capital necessário para o pagamento integralmente a vista?
    Vale ressaltar que para esse comprador não há necessidade de utilização do imóvel agora, podendo ele esperar o término da obra,sem enquanto isso estar pagando aluguel.
    Obrigado.

  • Pierre,

    Muito interessante a reportagem.

    Contudo, até mesmo pela qualidade das informações que são prestadas, há de se ter mais responsabilidade e estudo no que tange à assertiva lançada na parte final do post: ser ilegal a cobrança de juros antes da entrega do habite-se.

    A cobrança é absolutamente legal. Diversas leis federais expressamente permitem.

    Além disso, as manifestações dos Tribunais, incluindo o TJPE e o STJ, norteiam-se claramente pela legalidade da cobrança.

    Poderia aqui listar dezenas de precedentes, contudo, pela importância e abrangência, vale conferir tão somente a decisão do STJ nos autos do Recurso Especial nº 379.941-SP.

  • Pierre,
    Parabéns pelo post!
    Outro grande vilão das vendas de imóveis, principalmente os usados são os corretores imobliários, esses inflacionam o mercado de imóveis usados a seu bel prazer, um exemplo é que moro numa casa alugada e a mesma quando foi posta a venda o dono pedia 130.000,00 e os corretores quando vinham trazer clientes, ofereciam a mesma por 150.000 a 160.000, mas como tem gente que compra sem avaliar se realmente vale, então fazem a festa dos corretores, já vi cada absurdo.
    Melhor negociar direto com o proprietário, mas sem a presença do corretor fica dificil (ou raça exploradora).
    Costumo dizer que após conhecer a raça dos advogados e politicos , achava que já conhecia tudo na vida, ai então conheci os corretores e quando o sujeito é corretor e advogado, piorou.rsrsrs!

  • Bom dia,

    Comprei um apartamento (homeservice) na planta e comecei pagando R$ 750,00 e dois anos depois já está em R$ 950,00 e o apartamento ainda nem saiu do chão. A construtora prometeu entregar até dezembro de 2010, mas pelo visto só vai entregar lá pra 2015. Se arrependimento matasse….
    Mas assinei um contrato em 36 parcelas e depois do habite-se mais 44 parcelas de menor valor. Eles vão poder cobrar juros dessas parcelas que virão antes do habite-se?

  • Muito boa a materia! Mas nada se compara ao SAC – Sitema Alternativo de Crédito Habitacional da AFTB, uma ONG que concede financiamento sem juros e sem comprovação de renda para compra de imóveis residenciais com pagamento em até 30 anos e com a certificação do Ministério da Justiça.
    Veja em: http://www.programasac.com.br

  • Pierre, você afirma que “é ilegal a cobrança de INCC depois da entrega do imóvel”. Poderia então tirar uma dúvida? Comprei há 4 anos um apartamento novo mas o prédio já estava pronto e tinha várias pessoas já morando. Dei uma pequena entrada e financiei o resto com a construtora, com reajuste de 1% + INCC a cada mês. Mas o imóvel estava pronto quando eu comprei, e recebi o apartamento cerca de um mês após fechar negócio. Já quitei o apartamento. Quer dizer que tudo o que paguei de reajuste decorrente do INCC foi ilegal? Posso entrar na justiça e pedir meu dinheiro de volta? Obrigada.

  • Muito obrigada, Pierre. Sabes a norma que afirma ser ilegal essa cobrança? Vou tentar resolver na conversa antes de entrar na Justiça.

  • Olá Pierre!

    Quitei meu financiamento junto à CEF em outubro/08, e em julho/09 entrei com o pedido do Termo de quitação, para concretizar a venda do meu imóvel. Porém, até agora, não consegui este docto…quanto tempo a CEF tem para me fornecer este termo? procurei na legislação, no contrato firmado na época da aquisição e também no site da CEF e não achei simplesmente nada…

    Muito obrigada!

    Vanessa Hatayama – Guarulhos – SP

  • Olá,

    Acabei de assinar um contrato de compra e venda onde havia uma clausula que dizia que se o valor financiado não estiver disponivel após 60 dias para saque sera cobrado um reajuste de 1% mais incc. Isso é legal? Baseado em qual lei posso argumentar com a imobiliaria.

    Obs.: Aquisição de imovel usado.

  • Pierre,

    Estou com uma proposta para a compra de um apartamento na planta, cuja construtora é a Líder, com 3 quartos (96,13m2), 3 vagas de garagem cobertas, localizado no 12º andar, com previsão de entrega em 48 meses.

    Segue a proposta:

    sinal (4%): 12.000,52
    52 mensais de 2.077,01 (0,69%)
    valor a financiar (60%): 180.007,80 (na entrega das chaves)
    Total: 300.013,00
    Saldo devedor reajustado pelo INCC.

    Pergunta-se: Posso confiar no referido índice de reajuste? Qual a melhor opção: financiamento SAC ou INCC?

  • Olá, você encaminhou uma dúvida sobre compra de imóveis ao Blog Acerto de Contas.
    Como recebemos muitos emails e comentários com dúvidas, todos os dias, estamos retomando nossos chats para que os leitores tirem dúvidas.
    Nesta próxima terça, dia 6 de outubro, às 10 horas, você pode entrar e tirar sua dúvida.
    O link é o seguinte:
    http://acertodecontas.blog.br/financiamento-imobiliario/chat-sobre-imveis-e-financiamento-imobilirio-na-tera/
    Te aguardo lá.
    Obrigado

    Pierre Lucena

  • Gostaria dar parabéns pelo blog e agradecer, principalmente ao Prof. Pierre Lucena.
    Lendo as dúvidas e os esclarecimentos desisti de comprar um imóvel com financiamento pela construtora. Se não fosse o blog jamais teríamos tido a paciência de juntar mais dinheiro.Observando as reclamações e entendendo melhor o cálculo dos juros cobrados pelas construtoras eu e meu marido resolvemos esperar mais um pouco,guardar um pouco mais de dinheiro e conseguimos comprar direto com o proprietário(assim é mais fácil conseguir um abatimento).
    Porém para não comprarmos gato por lebre contratamos uma pessoa especializada para verificarmos a situação do imóvel.Vale a pena gastar um pouco mais do que o planejado mas comprar com segurança.
    Mais uma vez obrigada e espero que vocês possam continuar com o excelente trabalho.

  • Assinei um contrato de conpra e venda , para que minha casa fosse vendida . Mas a Imobiliaria sabendo que minha casa estava em processo de regularização de imóveis, vendeu para uma pessoa que depende de financiamento da Caixa ,para completar o pgto do imovel.(Alegando que não demoraria mais de 40 dias, para a documentação ficar pronta, até contratou um escritorio , especialializado nas regulamentações de imoveis. Já se passaram quatro meses e os documentos da minha casa ainda não ficaram prontos .(É possivel reajustar o preço do imóvel ?).( Isso é considerado um impedimento legal no negócio ?

  • Gostaria de sua opinião sincera sobre a AFTB. Ela é de confiança?Grata Janaina

  • __________________________________
    AVISO: O blog montou uma rede social para tirar as dúvidas dos leitores. Além disso estará promovendo chats para tirar dúvidas. Então se quiser tirar sua dúvida, se cadastre na nossa rede que será avisado dos chats: http://acertodecontas.ning.com/ Lá poderão também encontrar material sobre o assunto

  • Estou tentando adquirir meu 1º imóvel e estou com uma série de dúvidas, umas delas é se mais interessante adquirir um imovel na planta ou usado, se optar pelo imovel na planta qual percentagem de sinal seria ideal para um bom desconto no valor do imovel e por fim, qual a percetagem que posso reduzir no valor deste imovel com o valor do sinal.

  • comprei um apartamento em 05/02/2010 na planta por um determinado valor no contrato, com previsão de entrega para novembro 2011 agora a construtora quer que eu pague uma diferença de R$6.000 alegando que a caixa economica diz que o mesmo foi valorizado,na época da compra o corretor me apresentou uma promoção na qual o mesmo sairia R$5.000 a menos me repassando um cheque promocional da mrv que é da construtora esse valor foi abatido no valor do imovel porem não foi discriminado no contrato esse abatimento desse valo com detalhes e sim somente o valor final isso è correto por favor me ajudem…..

  • gostei muito do blog… eu estou numa ansiedade daquelas sobre a compra do meu primeiro imovel…um apartamento financiado pela caixa é facil de passar(pois estou comprando para investimento) por exemplo se o comprador vai querer dar aquilo que investi e aind assumir o meu financiamente ???ou é melhor juntar uma grana pra comprar algo

  • Bem, creio que existam muitas vantagens em comprar um imóvel usado,porém, contrariando o post a CEF ainda tem as melhores taxas, é até mesmo impossível e desleal comparar bancos privados com a CEF no setor imobiliário já que é a própria população que fomenta a prática das taxas pratoicadas pela CEF.
    A diferança entre a CEF e o Citifinancial por exempo é de 3,5 %
    o banco que mais se aproxima éo Bradesco com 10% contra 8,7 da CEF.

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MARCO BAHÉJornalista
É formado em Jornalismo e pós-graduado em História Contemporânea e História do Nordeste do Brasil. Foi repórter da Gazeta Mercantil para os estados de Pernambuco, Alagoas, Paraíba e Rio Grande do Norte. Também atuou como repórter do Jornal do Commercio, editor da Folha de Pernambuco e repórter especial do Diario de Pernambuco. É correspondente da revista Época no Nordeste desde 2003. Tamb´m atua com publicidade e marketing eleitoral desde 2004.
PIERRE LUCENADoutor em Finanças
É doutor em Finanças pela PUC-Rio e mestre em Economia pela Universidade Federal de Pernambuco. É professor adjunto de Finanças da UFPE e foi secretário-adjunto de Educação de Pernambuco. É autor de vários trabalhos publicados no Brasil e no exterior sobre o mercado financeiro, e participa como revisor de várias revistas acadêmicas na área. É sócio-fundador da Sociedade Brasileira de Finanças. Foi comentarista de Economia do Sistema Jornal do Commercio de Comunicação (TV Jornal e Rádio CBN). Atualmente é coordenador do curso de administração da UFPE, e Coordenador do Núcleo de Estudos em Finanças e Investimentos do Programa de Pós-graduação em Administração da UFPE (NEFI).