INCC e Financiamento Imobiliário: tirando as dúvidas

fev 9, 2009 by     35 Comentários    Postado em: Financiamento Imobiliário

duvidas4

Estou com muitos e-mail de dúvidas dos leitores do blog. Acabaram se acumulando, e vou respondendo as mais interessantes e de interesse geral.

De Ricardo Gomes Moreira

Pierre. Comprei um imovel ja usado de uma construtora, como a compra foi a prazo, estou pagando as pretaçoes que são corrigidas pelo INCC + 1% ao mes. Isso é legal?

Resposta do blog

Ricardo, não é legal. O INCC só pode ser cobrado quando o imóvel está na planta, e não pode ser cobrado com juros.

De Diego Nogare

Olá Pierre, como vai?
Primeiro eu gostaria de parabenizá-lo pelo Blog, muito esclarecedor. Parabéns!
Bom, minha noiva e eu compramos um apto na planta em junho/2006 no valor de R$150.000,00.
No ato da compra nos foi informado que todas as parcelas até as chaves e as anuais teriam reajustes pelo INCC.
As mensalidades começaram por volta de R$680,00 e hoje estão em torno de R$900,00. A 1ª anual foi de R$8.500,00 e a 2ª de R$10.000,00 (ainda pagaremos a terceira este ano).
No aditamento do contrato, está que pagaríamos R$26.600,00 em 35 parcelas mensais e sucessivas corrigidas monetariamente, R$26.940,00 a serem pagas em 3 parcelas anuais e sucessivas e por fim o valor de R$ 91.200,00 a ser paga em uma única parcela a ser corrigida monetariamente.
Solicitamos um extrato à construtora, pois estamos pesquisando um financiamento. O saldo devedor é alto: Dos R$ 91.200,00 da ultima parcela, estamos devendo aproximadamente R$ 127.000,00 (janeiro/09). Nossa dúvida: O INCC incide sobre o valor da parcela final elevando-a de tal forma?
Agradecemos pela ajuda

Resposta do blog

Diego, infelizmente o saldo devedor também aumenta de acordo com o INCC. Essa é uma das razões que sugiro que tenham cuidado ao comprar apartamento na planta.

De Samuel Araújo

Boa tarde professor, preciso de sua ajuda

Sobre o contrato a seguir para saber os valores das parcelas de maio 2008 até janeiro2009 e a forma como se calcula.

Desde já agradeço;

Att.

3. DA VENDA E DO PREÇO.

Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito o PROMITENTE VENDEDOR se compromete a vender e o PROMISSÁRIO COMPRADOR se compromete a comprar o imóvel, objeto do presente contrato, que será entregue pronto e acabado, livre e desembaraçado de todo e quaisquer ônus e com a documentação devidamente legalizada junto aos órgãos competentes, pelo preço certo e previamente ajustado no valor de R$ 143.000,00 (cento e quarenta e três mil reais), pagos na seguinte forma:

4. FORMA DE PAGAMENTO

A) SINAL: R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de sinal e princípio de pagamento, no dia 15 de maio de 2008.

B) RESTANTE: A QUANTIA RESTANTE NO VALOR DE R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), em 46,67 (quarenta e seis, sessenta e sete) parcelas mensais e consecutiva de R$ 3.000,00 (três mil reais) cada corrigidas pelo INCC + 1% ao mês.

Resposta do blog

Samuel, o contrato é abusivo e ilegal. Não pode cobrar INCC e juros ao mesmo tempo. Durante a fase da obra, apenas o INCC pode ser cobrado, e quando o imóvel estiver pronto, não pode utilizar o INCC como reajuste.

__________________________________
AVISO: O blog montou uma rede social para tirar as dúvidas dos leitores. Além disso estará promovendo chats para tirar dúvidas. Então se quiser tirar sua dúvida, se cadastre na nossa rede que será avisado dos chats: http://acertodecontas.ning.com/ Lá poderão também encontrar material sobre o assunto

35 Comentários + Add Comentário

  • Gladyson, entra em contato comigo ok, obg!

  • existe alguma lei que resa sobre a cobrar juro e incc juntos?

    • Estou com um débito do meu apartamento desde junho de 2006. O saldo devedor do débito está sendo cobrado pelo INCC + 1% DE JUROS am + 2% DE MULTA, isto é correto??

  • Bom dia, tenho uma proposta para a compra de um apartamento para ser entregue em julho 2010. O valor total e de 111.000,00. Dando uma entrada de 55.000,00, o corretor me passou a seguinte planilha corrigida pela TR. Juros nominais 7,66%aa e juros efetivos 7,93%aa. Disse que nao tem saldo devedor para renegociar no final, isso e possivel? E um bom negocio ? Obrigada

    Nº Prest (a+j)* Seguro Tarifas Saldo Devedor
    1 709,04 593,32 94,05 21,66 56.004,48
    13 687,29 575,37 90,26 21,66 53.192,52
    25 665,54 557,42 86,46 21,66 50.380,56
    37 643,80 539,47 82,67 21,66 47.568,60
    49 622,05 521,52 78,87 21,66 44.756,64
    61 600,31 503,57 75,07 21,66 41.944,68
    73 636,82 485,62 129,54 21,66 39.132,72
    85 610,92 467,67 121,58 21,66 36.320,76
    97 585,01 449,72 113,62 21,66 33.508,80
    109 559,10 431,77 105,67 21,66 30.696,84
    121 533,19 413,82 97,71 21,66 27.884,88
    133 520,45 395,87 102,91 21,66 25.072,92
    145 493,08 377,92 93,49 21,66 22.260,96
    157 465,71 359,98 84,07 21,66 19.449,00
    169 438,34 342,03 74,65 21,66 16.637,04
    181 410,97 324,08 65,23 21,66 13.825,08
    193 425,83 306,13 98,05 21,66 11.013,12
    205 387,90 288,18 78,07 21,66 8.201,16
    217 349,97 270,23 58,09 21,66 5.389,20
    229 312,05 252,28 38,11 21,66 2.577,24
    240 257,49 235,83 0,00 21,66 0,00

  • Caro Pierre:

    Gostaria que, se possível você me respondesse a uma dúvida que eu tenho. Comprei um imóvel na planta em 2006. O prazo pra a entrega era setembro de 2008, mas até agora o apartamento não foi entregue. A carência de seis meses que a construtora tinha expirou em 29 de março de 2009. Eu planejo pagar o resto do saldo devedor pegando um financiamento com um banco, dado que a taxa de juros oferecida é muito mais baixa. Para a minha surpresa, a construtora falou para mim que caso eu opte por fazer financiamento junto ao banco, ela só me entregará as chaves depois que elea, construtora, averbar o habite-se. Gostaria de saber se isso é legal, dado que a construtora já passou do prazo contratual que ela teria para me entregar o imóvel e se for feito dessa maneira vou depender da boa vontade da construtora de averbar o habite-se. Como devo proceder nesse cao? Muito obrigado.

  • Prezados
    É impossível responder todas as perguntas por aqui.
    Estamos montando chats semanais, para tirar dúvidas.
    O próximo é na terça-feira, dia 07 de abril, às 10 horas, no link:
    http://acertodecontas.blog.br/financiamento-imobiliario/amanh-tem-chat-sobre-financiamento-imobilirio/

    Abraço a todos

    Pierre Lucena

  • Caro Pierre,
    estou adquirindo um imovel no valor de 119.000,00, me foi proposto um ato de 2.000,00 + 7x de 1.352,00 após as parcelas .10x de 360,00 + 1x de 6.070,00 em dez + 1x de 10.270,00, vale a pena fechar? estou com medo da correçao do incc.
    muito obrigado pela ajuda.

    Atenciosamente Thiago.

  • a construtora quando entrega o predio normalmente ainda é proprietaria de algumas unidades,e ela paga somente 50% do valor do condominio referente as unidades que ainda não foram comercializadas eu gostaria de saber se este procedimento esta amparado por alguma norma ou lei.

  • Pierre, como fica a atualização do saldo devedor no caso de INCC negativo?

    • Lucas
      É preciso reajustar negativamente também.

      • Caro Pierre,
        comprei um apartamento em 12/09/2009 e apesar do prédio ainda está na planta, meu contrato consta de reajuste INCC + 1%, argumentei que este reajuste é ilegal e a imobiliária respondeu que não era ilegal, e se eu quisesse o comprar o imóvel deveria ser assim, e que depois se provasse a ilegalidadde entrasse na justiça. Gostaria de saber onde consigo a decisão judiciária da ilegalidade da cobrança dos juros.

    • Parabém pelo Blog, e só tenho a agradecer ao conhecimento repartido.
      tenho a mesma dúvida do Lucas.
      Vi em seu blog que a cobrança de INCC + 1% é abusivo, mas isto está em meu contrato de compra, mesmo por que quando assinei o mesmo desconhecia desta questão (marinheiro de primeira viagem), gostaria de saber por se tratar de um ato abusivo, se posso fazer algo contra a construtora e se sim como proceder?
      Outra questão nos meses de março e Abril de 09 o INCC foi negativo, no entanto no cálculo do saldo devido de minha prestação colocaram estes meses como uma porcentagem de 0% está errado correto? deve se ajustar proporcionalmente também? me auxilia que procedimento devo tomar.

  • Bom dia
    Vendi um apartamento no ano passado com financiamento de parcelas mensais de R$2 500,00 que correspondiam a 2.6065 do valor do CUB. Com a extinção do CUB e sua substituição pelo INCC, estou com muitas dúvidas sobre o valor mensal agora porque: a)encontro nos informativos vários valores para o INCC; b) o percentual da variação do INCC é aplicado sobre qual valor a partir de março de 2009?
    Muito agradecida pela atenção

  • O blog está promovendo chats semanais para tirar as dúvidas dos leitores.
    Caso queira receber a informação do horário dos chats, basta se cadastrar no endereço:
    http://groups.google.com.br/group/financiamento-imobiliario-e-incc

    Até o próximo chat.

    Pierre Lucena

  • Olá, Pierre.
    Gostaria de saber quanto a validade legal da cobrança de uma taxa (equivalente a uma multa) estipulada no contrato de compra/venda do imóvel em construção que adquiri. O contrato prevê que, caso de eu venha a optar por um financiamento do saldo devedor através de um agente financeiro (banco) que não o que está financiando a obra, eu terei que pagar essa multa (gira em torno de R$ 2 mil).

  • Gostaria de saber se estou entrando em uma furada.

    Este mês comprei um apartamento na planta no valor de R$ 95.000,00 com entrega prevista para 05/2012 na construtora tenda.

    Até a entrega das chaves pagarei apenas a entrada que o vendedor me jurou não possuir nenhum juros, pagarei esta entrada da seguinte forma.

    R$ 3.000,00 à vista.
    37 parcelas de R$ 450,00
    3 intermediárias de R$ 1.500,00
    e uma parcela única na entrega das chaves de R$ 16.990,00

    esses valores serão pagos a construtora.

    Após a entrega das chaves passarei para o financiamento bancário através da caixa ecônomica federal. Hoje o saldo devedor esta em R$ 55.000,00 e será ajustado anualmente pelo INCC.

    Será que este valor até entraga das chaves subira muito?

    Compensa ao invés de pagar a parcela única no valor de R$ 16.990,00 antecipar R$ 5.000,00 ano para abater do saldo devedor assim diminuindo os juros e deixar que a parcela única agregue ao saldo devedor na entrega das chaves?

  • Vendi uma casa no ano passado com financiamento de parcelas mensais de R$2 500,00 que correspondiam a 2.6065 do valor do CUB. Com a extinção do CUB e sua substituição pelo INCC, estou com muitas dúvidas sobre o valor mensal agora porque: a)encontro nos informativos vários valores para o INCC; b) o percentual da variação do INCC é aplicado sobre qual valor a partir de março de 2009?
    Muito agradecida pela atenção

  • Parabéns pela Iniciativa! Fiquei muito feliz de descobrir este site.
    Comprei um ap em construção em maio/2008 por R$ 149 Mil sendo R$ 35 Mil no ato e saldo nas chaves SEM JUROS APENAS CORREÇÃO PELO INCC.
    A previsão de entrega (descrita em contrato) era de dezembro de 2008. A entrega agora esta reprogramada para julho/2009, pergunto:
    Sou obrigado a pagar a correção do INCC de janeiro a julho/2009 mesmo que a obra esteja atrasada?
    …contatei a construtora e me disseram que não pagaria nada além do valor nominal do saldo devedor, pois meu contrato não previa juros, (não senti credibilidade na info. deste atendente).
    Obrigado,
    Mauricio.

  • Comprei na planta um imóvel com entrada e data do contrato em 20/03/09 e mais 3 parcelas de R$ 13.000 cada, sendo a 1a. em 22/5/09, a 2a. em 22/06/09 e a 3a. 15/07/09 e mais 32 parcelas durante a obra, todas corrigidas de acordo com a Lei 10.931/04 ( se puderem por favor me informem o artigo), com aplicação do INCC do mês anterior ao contrato.
    Índices do INCC aplicados: fevereiro/09: +0,27%, março/09: (-)0,25%, abril/09 (-)0,04% e maio/09 +1,39%.
    Valor das parcelas corrigidas: venc. 22/5/09 = R$ 13.070,30,
    venc. 22/6/09 + R$ 12.957,13 e venc. 15/7/09 = R$ 13.325,17.
    O acumulado do período de fevereiro a maio/09 foi de 1,369% (incluindo a deflação).
    Não entendi o valor da parcela para 15/7/09, cujo valor cheguei a R$ 13.177,97.
    Favor informarem o cálculo correto.
    Fone: 11-3661-5617 podendo ligar a cobrar.;
    Grato – Lino

  • Boa Tarde!!
    Com prei um apartamento e passei a pagar as seguintes pretações desde 15 de julho de 2006. O contrato firma o reajuste pelo INCC-M.
    Da 1ª até a 12ª 2000,00
    Da 13ª até a 36ª 2.500,00
    Da 37ª até a 70ª 3.000,00
    Dois reforços de 7000,00, que vencerão junto a parcela da 48ª e 60ª parcela.
    Minha dúvida é a seguinte.
    Sempre pagando os reajustes ao longo das prestações, paguei pela 36ª parcela 3.068,00. (sendo que no contrato constava 2000,00 + variação da INCC-M)
    Agora na 37ª parcela eles me mandaram o boleto de 3.700,00. Está calculado de acordo? Para que fixaram o valor das prestações. O construtor me disse que o cálculo está correto. Achei exorbitante. Quanto pagarei de juros, aproximadamente, até a quitação do apartamento? Ficarei com saldo devedor? Esta exorbitância abate o saldo devedor?
    Aguardo resposa.
    Att
    Laura

    • Boa Tarde!!
      Com prei um apartamento e passei a pagar as seguintes pretações desde 15 de julho de 2006. O contrato firma o reajuste pelo INCC-M.
      Da 1ª até a 12ª 2000,00
      Da 13ª até a 36ª 2.500,00
      Da 37ª até a 70ª 3.000,00
      Dois reforços de 7000,00, que vencerão junto a parcela da 48ª e 60ª parcela.
      Minha dúvida é a seguinte.
      Sempre pagando os reajustes ao longo das prestações, paguei pela 36ª parcela 3.068,00. (sendo que no contrato constava 2000,00 + variação da INCC-M)
      Agora na 37ª parcela eles me mandaram o boleto de 3.700,00. Está calculado de acordo? Para que fixaram o valor das prestações. O construtor me disse que o cálculo está correto. Achei exorbitante. Quanto pagarei de juros, aproximadamente, até a quitação do apartamento? Ficarei com saldo devedor? Esta exorbitância abate o saldo devedor?
      Aguardo resposa.
      Att
      Laura

  • Caro Pierri achei seu blog muito interressante e parabenizo e ja divulguei para varios amigos, ve alguns comentarios seu onde fala da ilegalidade da cobrança do INCC apos a entrega do imoveis te pergunto , ja existe Jurisprudencia da ilegalidade da cobraça desse indice(INCC) apos a entrega do imovel. Grato

  • Bom dia,

    Gostaria de saber de como é feita a correção das parcelas a partir do INCC com relação à composição dos juros, se estes são compostos ou simples?

  • bom dia gostaria de saber

    eu tenho 3 meses de carteira registrada , mais 03 meses sem registro , mas com olerite.
    meu marido tem 08 anos de registro, queria saber se a minha renda entra junto na hora de financiar uma cas pela caixa, obrigada aguardo a resposta

  • Olá, estou estudando financiamentos, para que possa fazer uma escolha segura daqui a algum tempo, tenho algumas dúvidas (em relação ao sistema SAC):
    1-O valor das parcelas é definido uma vez por ano? ou cada mês é recalculado de acordo com o que foi amortizado da divida?
    2-Ao adiantar “parcelas” o dinheiro adiantado vai diretamente para amortização da dívida certo? Reduzindo dessa forma, os juros na próxima vez que as parcelas forem definidas? é isso?
    3-Normalmente, qual a regra que os bancos utilizam para valor mínimo para adiantamento de parcelas?

    Obrigado.

  • Vejo pessoas questionando sobre a lgalidade de cobrança do INCC sobre o saldo devedor, em imóveis em construção. Do valor do imóvel uma parcela refere-se ao custo para construção e outra refere-se ao lucro do incorporador. Sendo assim, não seia ilegal a cobraça, ou reajuste, de todo o valor do saldo? Pois dessa forma há aumento do lucro, uma vez que a parcela do valor que não representa custo da construção também está variando, correto?
    Agradeço o retorno.

  • Caro Pierre,
    comprei um apartamento em 12/09/2009 e apesar do prédio ainda está na planta, meu contrato consta de reajuste INCC + 1%, argumentei que este reajuste é ilegal e a imobiliária respondeu que não era ilegal, e se eu quisesse o comprar o imóvel deveria ser assim, e que depois se provasse a ilegalidadde entrasse na justiça. Gostaria de saber onde consigo a decisão judiciária da ilegalidade da cobrança dos juros.

  • Boa Noite Pierre.

    Gostaria de saber se pode ser cobrado o INCC dos saldos das parcelas? Uma vez que no mês seguinte o INCC é cobrado no saldo total do mês anterior.

  • Olá, você encaminhou uma dúvida sobre compra de imóveis ao Blog Acerto de Contas.
    Como recebemos muitos emails e comentários com dúvidas, todos os dias, estamos retomando nossos chats para que os leitores tirem dúvidas.
    Nesta próxima terça, dia 6 de outubro, às 10 horas, você pode entrar e tirar sua dúvida.
    O link é o seguinte:
    http://acertodecontas.blog.br/financiamento-imobiliario/chat-sobre-imveis-e-financiamento-imobilirio-na-tera/
    Te aguardo lá.
    Obrigado

    Pierre Lucena

  • Olá,
    Estou com a seguinte dúvida: Comprei um apartamento por R$ 93.000,00. Paguei 10% de sinal, em 4 parcelas. No final do pagamento da entrada, fui assinar o contrato junto à construtora. Esta me informou que o meu apartamento foi valorizado (ELE CONTINUA NA PLANTA E AINDA ESTÁ EM TERRAPLENAGEM), alterando o valor para R$ 105.000,00. Alterando o valor do imóvel, vou perder o subsídio da Caixa e a participação do Programa Minha Casa, Minha Vida.
    Minha dúvida, é pode valorizar um imóvel que ainda está na planta e ao redor não tem nenhum obra maior (supermercados)? Qual o índice que foi usado??? Por que o INCC, do período foi menor que a cobrança.

    Aguardo seu auxílio.

    Obrigada,
    Michele

  • Gostaria de saber se quando pagamos o sinal na compra de um apartamento, esse valor do sinal deve ser abatido do saldo devedor?

  • bom dia.
    a data de entrega do apartamento que eu estou adquirindo era de 03/11/2009,mas ele esta atrasada,e a construtora deu novo prazo para março de 2009,mas o saldo devedor vem sendo reajustado,gostaria de saber se isso é uma pratica legal.

  • bom dia.
    a data de entrega do apartamento que eu estou adquirindo era de 03/11/2009,mas ela esta atrasada,e a construtora deu novo prazo para março de 2009,mas o saldo devedor vem sendo reajustado,gostaria de saber se isso é uma pratica legal,

  • Pierre,

    Comprei um imóvel na planta e as parcelas eram corrigidas pelo INCC até o financiamento bancário. Paguei aproximadamente 15 mil reais de correção de INCC, mas fui informado que uma construtora só pode usar este indice em contrato maiores do que 36 meses e o meu contrato de compra e venda foi assinado em 15/01/08, a casa entregue em 12/06/09 e o financiamento assinado com o bando em 08/09/09, ou seja, 20 meses! Essa informação de ilegalidade procede?

  • BOA TARDE

    Ricardo comprei um apartamento no valor de 82,692, dei 6.000 de entrada, ficando para eu financiar com a caixa 76,692, pois até então o contrato só tinha sido com a construtora, porém fui entregar a documentação para a construtora enviar para a caixa, fiquei sabendo que por causa do incc do imóvel, terei que financiar 83.000, já que para a caixa econômica o valor do imóvel atualizado é de 83.000 e não mais 82,692 mesmo assim o certo não seria pegar 83.000 e diminuir a minha entrada de 6.000 mil é a entrada que dei não esta sendo contabilizada foi para onde a entrada que dei, pois de acordo com o valor do imóvel a correção do incc foi apenas de 308,00 reais comprei o apartamento no mês 10/2009. o que devo fazer por favor me responda não blog por fazer me responda no meu email

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  • “O homem de bem é um cadáver mal informado. Não sabe que morreu.”
    Nelson Rodrigues.

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MARCO BAHÉJornalista
É formado em Jornalismo e pós-graduado em História Contemporânea e História do Nordeste do Brasil. Foi repórter da Gazeta Mercantil para os estados de Pernambuco, Alagoas, Paraíba e Rio Grande do Norte. Também atuou como repórter do Jornal do Commercio, editor da Folha de Pernambuco e repórter especial do Diario de Pernambuco. É correspondente da revista Época no Nordeste desde 2003. Tamb´m atua com publicidade e marketing eleitoral desde 2004.
PIERRE LUCENADoutor em Finanças
É doutor em Finanças pela PUC-Rio e mestre em Economia pela Universidade Federal de Pernambuco. É professor adjunto de Finanças da UFPE e foi secretário-adjunto de Educação de Pernambuco. É autor de vários trabalhos publicados no Brasil e no exterior sobre o mercado financeiro, e participa como revisor de várias revistas acadêmicas na área. É sócio-fundador da Sociedade Brasileira de Finanças. Foi comentarista de Economia do Sistema Jornal do Commercio de Comunicação (TV Jornal e Rádio CBN). Atualmente é coordenador do curso de administração da UFPE, e Coordenador do Núcleo de Estudos em Finanças e Investimentos do Programa de Pós-graduação em Administração da UFPE (NEFI).