Quer comprar um imóvel? É bom esperar.

mai 25, 2015 by     14 Comentários    Postado em: Financiamento Imobiliário

Uma coisa que sempre me preocupou no estudo dos mercados no Brasil é a quase ausência de pesquisas acadêmicas que tratam do mercado de imóveis no Brasil. Quadro bem diferente do exterior, que possui dados detalhados do mercado.

Por aqui passamos a ter um índice apenas em 2010, feito pela FIPE com a página Zap. Ao longo dos anos passou a ser um índice bem razoável para acompanhamento de preços.

Mas voltando ao tema do post, nas últimas semanas algo mudou radicalmente o mercado de imóveis no Brasil: o sumiço do financiamento imobiliário a taxas e condições decentes.

A CEF, a maior financiadora (e a melhor também, com taxas mais baixas e de rápida aprovação), mudou as regras radicalmente. Antes era possível financiar até 90% do preço do imóvel e pagar taxas de até 7,4% ao ano corrigidas pela TR. Agora só é possível financiar um imóvel usado até 50% do valor do imóvel, e com taxas mais altas. Os imóveis novos ainda possuem algum benefício adicional.

A decisão se explica basicamente por um fator: com o aumento da taxa Selic, está havendo um saque em massa da caderneta de poupança (que ficou menos atrativa). Como os depósitos da poupança é que abastecem o financiamento imobiliário, o dinheiro simplesmente sumiu.

Vale lembrar que o preço dos imóveis subiu rapidamente desde 2010 por dois motivos: o aumento de renda da população, em especial a nova classe média, e a liberação de financiamento imobiliário, algo que não era possível até o início do Governo Lula.

Normalmente as regras de mercado fariam com que este se equilibrasse, mas isto não acontece com o mercado de imóveis. Há uma pressão de demanda imediata no mercado, e novos produtos demoram até 6 anos para entrar no mercado. Com isto, há um claro descasamento de mercado, que acaba se encontrando anos depois.

O mercado já dava mostras de encontro de equilíbrio, mas esta nova regra de financiamento vai simplesmente derrubar o mercado de imóveis usados. E o de imóveis novos pode sobreviver um pouco, mas os dois (novos e usados) acabam se equilibrando, porque quem tem dinheiro em caixa vai preferir um imóvel usado, cujo preço cairá.

O resultado disto é um só: vamos ver pouquíssimas vendas de imóveis usados nos próximos meses (provavelmente anos), e o preço real (quando descontada a inflação) cairá.

Isso não é difícil de perceber quando analisamos o gráfico de preços da FipeZap. O gráfico de cima (na figura) é a comparação do IPCA com o Preço Médio de Recife, quando temos o mês base de julho de 2010. O segundo gráfico é dos últimos 12 meses. Podemos perceber que houve uma inversão nas curvas do IPCA e do Preço.

Se estiver atrás de um imóvel é bom esperar, pois o mercado vai sofrer um grande ajuste. Aliás, o ajuste já começou.

14 Comentários + Add Comentário

  • Qual será a tendência dos valores dos alugueis? Sobre no caminho inverso dos preços de compra por falta de crédito ou desce junto, seguindo a lógica de aluguel proporcional ao valor do imóvel?

  • Os gráficos são iguais?

  • Pierre, você postou gráficos iguais.

  • Tenho minhas dúvidas se os preços vão baixar rapidamente. O brasileiro tem muita dificuldade em baixar o preço quando quer vender um imóvel. Prefere manter por anos, mesmo tendo custos como condomínio e energia elétrica, e somente baixa o preço em último caso, quando está com a corda no pescoço. Acredito que os preços dos imóveis usados vão baixar muito devagar.

  • Aqui no condomínio onde moro, um senhor está desde o final do ano passado tentando vender o imóvel.
    Até Fevereiro ele ainda estava pedindo o valor exorbitante que tantos outros pediram, e venderam, até 2014.
    Esses dias ele me disse que baixou o valor em cerca de 50 mil de outubro pra cá, e ainda não apareceu ninguém.
    E olhe que os que foram vendidos antes não eram reformados e nem das plantas maiores como o dele.
    Enquanto isso, os apartamentos alugados aqui estão começando a esvaziarem.
    Antes a procura era intensa, não ficava um apartamento mais de uma semana desocupado.
    Agora…

  • Dá pra cortar uns dez “mercados” do texto e ainda sobra uns vinte. Só no parágrafo “Normalmente as regras de mercado” tem cinco. Copidesquem please, e parabéns pela volta.

    • Parabéns, vc é o primeiro troll do retorno do Acerto de Contas.

  • Será que barracas de acampamento ficarão mais caras nesses tempos de crise?
    A saída mais inteligente parece ser morar na rua mesmo

  • Muito bom a volta do acerto de contas, melhor blog do Brasil (exceção aos comentários dos fanáticos políticos).

  • Parabéns pelo retorno Pierre e Bahé e Pedro Jácome !

  • Boa análise.

  • Espero ansioso esse dia. Desde 2010 que junto grana para comprar meu apto. Eatou esperando a bolha estourar faz tempo. Hehehe

  • O problema do índice FIPE/ZAP é que ele reflete o preço de oferta dos imóveis e não o de fechamento dos negócios. Considerando que o anunciantes geralmente anunciam preços maiores do que realmente aceitariam para então “dar” aquele desconto e fechar no valor que querem, ainda não fica claro o valor real de venda dos imóveis segundo esse índice.
    Já é notável o aumento da oferta de imóveis, pelo menos aqui em Recife. Acredito que além da restrição ao crédito e o aumento da taxa de juros, a desmobilização de várias empresas em SUAPE estão influenciando de forma relevante o mercado imobiliário de compra/venda e de alguél, especialmente nos bairros da Zona Sul.

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MARCO BAHÉJornalista
É formado em Jornalismo e pós-graduado em História Contemporânea e História do Nordeste do Brasil. Foi repórter da Gazeta Mercantil para os estados de Pernambuco, Alagoas, Paraíba e Rio Grande do Norte. Também atuou como repórter do Jornal do Commercio, editor da Folha de Pernambuco e repórter especial do Diario de Pernambuco. É correspondente da revista Época no Nordeste desde 2003. Tamb´m atua com publicidade e marketing eleitoral desde 2004.
PIERRE LUCENADoutor em Finanças
É doutor em Finanças pela PUC-Rio e mestre em Economia pela Universidade Federal de Pernambuco. É professor adjunto de Finanças da UFPE e foi secretário-adjunto de Educação de Pernambuco. É autor de vários trabalhos publicados no Brasil e no exterior sobre o mercado financeiro, e participa como revisor de várias revistas acadêmicas na área. É sócio-fundador da Sociedade Brasileira de Finanças. Foi comentarista de Economia do Sistema Jornal do Commercio de Comunicação (TV Jornal e Rádio CBN). Atualmente é coordenador do curso de administração da UFPE, e Coordenador do Núcleo de Estudos em Finanças e Investimentos do Programa de Pós-graduação em Administração da UFPE (NEFI).