Trânsito da Zona Sul pode explicar valorização do Pina

mar 7, 2012 by     21 Comentários    Postado em: Financiamento Imobiliário

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Dias atrás falei de uma pesquisa sobre preço de imóveis feita em parceria do NEFI/UFPE com o Instituto de Pesquisas Maurício de Nassau, coordenada por mim e pelo estatístico Carlos Gadelha, onde fizemos um mapeamento dos apartamentos ofertados na cidade do Recife (com Candeias/Piedade incluídos).

Alguns outros aspectos ainda serão abordados pels pesquisa aqui no Acerto de Contas, e hoje o tema é a valorização de alguns bairros no Recife.

Chamou a atenção a enorme valorização do bairro do Pina. O preço médio do metro quadrado é de R$ 4.222,10, apenas um pouco menor do que Boa Viagem, que está em R$ 4.372,76. Na verdade os dois barros estariam dentro da margem de erro estudada.

O Pina vem sofrendo uma série de intervenções nos últimos anos, particularmente na melhoria da oferta de serviços, como restaurantes de luxo nas proximidades da Capitão Rebelinho e agora com a construção do Shopping Riomar.

Tudo isso tem ajudado a valorizar a região, mas um aspecto fundamental não estudado (já que não foi o objetivo) pode estar por trás desta valorização: a mobilidade urbana.

O Pina hoje é a maneira mais fácil de morar perto da praia e escapar do infernal trânsito do Bairro de Boa Viagem. Quem passa pela Avenida Domingos Ferreira em horário de rush sabe do que estou falando.

Imóveis 2

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Quem trabalha no Centro do Recife gasta tranquilamente uma hora e meia na volta para casa pela Domingos Ferreira, dependendo de onde mora em Boa Viagem. É algo impraticável para o dia a dia.

Eu mesmo optei por trocar Boa Viagem pela Boa Vista para escapar da Avenida Recife. Agora vou para a UFPE pela Abdias de Carvalho, que apesar dos problemas é muito melhor do que enfrentava antes. Demorava em média 50 minutos no trajeto para o trabalho e agora gasto 18 minutos, à exceção do pico de 17h. às 19 h. Isso sem falar nas inevitáveis idas ao Centro da Cidade, que acabava transformando qualquer almoço no Paço Alfândega em um verdadeiro transtorno.

Essa valorização do Pina aponta justamente para a possibilidade de valorização de áreas mais próximas ao Centro do Recife. Isso inclui os bairros da Boa Vista e Santo Amaro, especialmente a Rua da Aurora, que já apresenta construções de imóveis de alto padrão. A proximidade do trabalho também explica grande parte da valorização de Piedade/Candeias, já que é o lugar mais conveniente para quem trabalha em Suape.

Estes bairros próximos ao Centro ainda apresentam preços mais baixos por metro quadrado. Vale ressaltar que a pequena amostra destes bairros não permite uma inferência pontual, mas mostra que ainda há espaço para valorização. Pior para mim que pago aluguel.

O efeito da falta de mobilidade urbana poderá acarretar em uma inflexão na curva de preços dos imóveis. Bairros como Casa Forte/Parnamirim e Boa Viagem poderão começar a ter valorizações menos acentuadas do que outros onde ainda há espaço para imóveis novos, como os casos dos bairros mais próximos ao Centro.

Hoje os bairros mais valorizados são Boa Viagem, Pina e a região de Casa Forte. Areias, Barro, Tejipió, Várzea, CDU e adjacências os menos valoizados na cidade.

21 Comentários + Add Comentário

  • Pierre, paralelamente às explicações que você dá para a valorização do metro quadrado no Pina e no litoral jaboatonense, gostaria de saber se você considera tratar-se de uma inflação imobiliária (impulsionada também pelas facilidades de crédito), que desvalorizará no futuro, ou se esta alta é decorrência natural do crescimento econômico do Estado e os preços se manterão altos.

    • Ou seja, você quer uma bola de cristal..

      • Não, apenas uma projeção, a partir dos indícios presentes.

    • Kleber, não acredito no argumento da “bolha imobiliária” para justificar um prognóstico de queda no preço dos imóveis em futuro próximo. Os defensores dessa tese costumam citar o exemplo dos EUA, no entanto, o que ocorreu por lá não foi causado tanto pela especulação imobiliária, mas pela má qualidade do crédito concedido para aquisição de imóveis. Aqui no Brasil, embora tenha ocorrido uma ampliação do acesso ao crédito imobiliário (fruto, em parte, de um barateamento geral do crédito decorrente da estabilidade econômica experimentada nas últimas décadas) ainda há uma análise criteriosa para a concessão de financiamento habitacional, o que confere maior segurança no quesito (in)adimplência e evita, consequentemente, o surgimento do fenômeno dos “títulos podres” que foram o pivô da crise americana. Sinceramente, acredito que apenas um quadro duradouro de recessão poderia levar a uma queda do preço dos imóveis por essas bandas.

  • “O Pina vem sofrendo uma série de intervenções nos últimos anos, particularmente na melhoria da oferta de serviços, como restaurantes de luxo nas proximidades da Capitão Rebelinho e agora com a construção do Shopping Riomar.”

    Belos motivos pra ir morar no Pina: restaurantes de luxo e Shopping novinho em folha.

    Concordo com questão da mobilidade para Bvg e Centrão. Mesmo com o trânsito travado no entorno, nos horários de pico. Como toda a cidade.

  • Acho que um grande indutor dessa valorização é mesmo a construção do Shopping Rio Mar e em menor escala a tal Via Mangue.
    A questão da mobilidade é um fator, todavia não considero tão relevante.
    Mesmo morando no Pina e entorno, não tem escapatória. Não existem alternativas e vc sempre está inserido no caos. Obrigatoriamente vc tem que transitar pela Domingos Ferreira, Herculano bandeira Antonio de Goes, Agamenon Magalhães, vias essas completamente saturadas e desorganizadas.

    Outro dado interessante que não ví abordado pela pesquisa é que mesmo estando inserido nessa “supervalorização” imobiliária, o Pina permanece com o mesmas áreas carentes de sempre.

    Comunidades como “bode”, “areinha” e adjacencias estão lá em plena expansão e ao que consta não estão sendo beneficiadas por esse “boom imobiliario”.

    • Estão sim.

      Já tem gente vendendo barraco naquela área por 3mil / m2.. Só não me pergunte quem está comprando.

      Nada mal..

  • A única “vantagem” do Pina que eu vejo é o “status” de ser Zona Sul e de estar perto do novo shopping.

    Por muito tempo morei em Boa Viagem, peguei muito o CDU/Caxangá/Boa Viagem e a linha inversa também, para ir para Escola Técnica. Isso há 15, 16 anos atrás, já era uma aventura dificil. Hoje está impraticável para a geração atual.

    Em seguida fui morar na Boa Vista. Gosto muito dali. Morei na Fernandes Vieira, perto de tudo, Bompreço, comércio, restaurantes, dá para se virar a pé por ali tranquilamente. Tem uma rua local perto do Portal da Boa Vista com prédios já antigos, cujo apartamentos são bem amplos. Ali do lado a Duarte está com um lançamento, cujo preco por M2 está em R$ 4.000,00, salvo engano.

    Outro ponto que acho interessante é a região entre a Agamenon e a Dom Bosco, na altura da Radio Patrulha.

    Recentemente comprei um apartamento perto do Atacadão de Papelaria, na Manoel Borba perto da Dom Bosco. Dali para qualquer lugar do Recife acho a condição ideal para morar e se deslocar sem maiores aborrecimentos.

    • Dalto estou morando perto de onde falou, na Rua do Salesiano. Estou gostando muito. Como você disse, a pessoa se vira a pé.

      • Agora me dei conta de algo que você não deve gostar da região que você mora. As proximidades da Ilha do Retiro, dia de jogo, a vibração da massa rubro negra, principalmente para este ano, que é o ano do Leão de volta a primeira divisão. Pelo menos você poderá ir a pé assistir ao seu Palmeiras contra o Sport.

        :-P

        Abraços.

  • Essa pesquisa não é nada confiável. A coleta ocorreu de novembro de 2011 a janeiro de 2012 e com a velocidade com que os preços estão subindo no Recife, isso é misturar dado velho com dado novo. Estou procurando apartamento e um dos que estou de olho subiu quase R$ 15 mil desde novembro. Ele entrou no levantamento com o preço velho ou o novo?

    • Uma coisa são dados de 2 meses atrás, outra é a pesquisa não ser confiável.
      São duas coisas diferentes. E para efeito comparativo não mudou nada significativamente

      • Uma série histórica dos preços seria bem interessante pra identificar as variáveis que impuseram o aumento…eu percebi, na minha busca de compra, que o aumento varia de 1,5% à 2,5% ao mês. Acho que está nesse ritmo há pelo menos 2 anos!

  • bicho eh bolha. eu moro em candeias e tem gente pedindo (e pagando!) R$3000 num ap de 3 quartos (ainda que na beira da praia). isso eh loucura.

    • Não vale R$ 1.500, o problema é que não se tem onde morar em Recife.

  • Eu comprei um flat nas graças há uns 7 meses. Acho que foi o limite. Se fosse comprar agora, não compraria nenhum imóvel no Recife. Atualmente é época boa pra quem comprou há 3 anos vender. Se deu de bem. Acredito que em 2, no maximo 3 anos haverá uma super oferta.

    Passei muito tempo procurando e tenho planilhas de empreendimentos de preços de 2008 até 2011. Vi que os empreendimentos aumentam em torno de de 1,5% até 2,5% ao mês a depender da construtora. Mas a média é essa. Quando você sabe de um empreendimento e vai comprar, sabe que METADE dele está vendido ou até mais. Ou seja, muito investidor e especulador está criando ágil nos imóveis e a população vai junto.

    Há 4 anos um 55m2 da Pernambuco Construtora era 110 mil, um 80m2 era 180 mil. Hoje, o primeiro é de 300 e o segundo é pelo menos 500. Quem tá comprando a esse preço e acha q vai subir ainda mais estará perdido.

    É, muitas vezes, comprar um apartamento já pronto, em torno de 10 anos de vida, do que comprar um na planta.

    Contudo, tudo é uma aposta. Mas meu sentimento é que coisas vão piorar pra alguns e ser boas pra outros. Hoje não compraria absolutamente nada. Só venderia!

    • Sim. O mercado é VENDEDOR agora, na minha opinião.

      Estive desde 2008 no mercado como comprador e vi de perto o boom dos imóveis em Recife.

      A coisa ficou tão “feia” que comprar imóvel na planta já nem é mais negócio. Condomínio fechado então, NEM SE FALA.

      Históricamente o mercado imobiliário é letárgico, ou seja, demora a reagir em termos de preço à oscilações de oferta/demanda. E é isso que deixa as pessoas ainda mais confusas. 2011 nem foi um ano tão bom assim (+2,7% de PIB) mas o preço dos imóveis continuam a crescer em todo país.

      Esse não é um fenomeno PURAMENTE brasileiro. Mas demos uma “tropicalizada” nele sim.

      • Excelente comentário, Joaquim!

  • Pierre Lucena, primeiramente quero te parabenizar pelos seus artigos, que são muito interessantes, gostos desses temas sobre o mercado imobiliaria pois tbm estou pretendo investir nesta area de imovéis… Fiquei admirada com suas respostas que são eficazes, sem rodeios para com as perguntas feitas. Gostaria de saber mais sobre a zona norte e especifamente a cidade de Paulista, que se falam que com a chegada da Fabrica da Fiat essa zona tera uma grande valorização como o praia do Janga?

    com melhores cumprimentos Patrícia

  • A Valorização do Pina se deve EXCLUSIVAMENTE ao Shopping Rio Mar. Bem antes, muuuuuuito antes dele começar, ou mesmo ser divulgado na grande mídia, nem mesmo o início das obras da Via Mangue, já se notou o aumento dos valores ali praticados…tenho dados de empreendimentos que ali estavam já bem mais caro já em 2009/2010.

    As informações vazam…

  • É um caminho sem volta. A área territorial do Recife, ao contrário de outras capitais, é muito pequena.

    A mudança será em longíssimo prazo; somente quando as cidades nas proximidades de Suape e depois, Igarassu, oferecerem infraestrutura semelhante a que temos hoje na capital, as pessoas começarão a migrar, em definitivo, para os extremos da Região Metropolitana.

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MARCO BAHÉJornalista
É formado em Jornalismo e pós-graduado em História Contemporânea e História do Nordeste do Brasil. Foi repórter da Gazeta Mercantil para os estados de Pernambuco, Alagoas, Paraíba e Rio Grande do Norte. Também atuou como repórter do Jornal do Commercio, editor da Folha de Pernambuco e repórter especial do Diario de Pernambuco. É correspondente da revista Época no Nordeste desde 2003. Tamb´m atua com publicidade e marketing eleitoral desde 2004.
PIERRE LUCENADoutor em Finanças
É doutor em Finanças pela PUC-Rio e mestre em Economia pela Universidade Federal de Pernambuco. É professor adjunto de Finanças da UFPE e foi secretário-adjunto de Educação de Pernambuco. É autor de vários trabalhos publicados no Brasil e no exterior sobre o mercado financeiro, e participa como revisor de várias revistas acadêmicas na área. É sócio-fundador da Sociedade Brasileira de Finanças. Foi comentarista de Economia do Sistema Jornal do Commercio de Comunicação (TV Jornal e Rádio CBN). Atualmente é coordenador do curso de administração da UFPE, e Coordenador do Núcleo de Estudos em Finanças e Investimentos do Programa de Pós-graduação em Administração da UFPE (NEFI).