No SAC, a amortização é constante e as prestações começam maiores, depois diminuem. Na Price, a prestação-base tende a permanecer mais nivelada, mas a amortização começa menor. Mantidas a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC normalmente gera menos juros totais. A Price pode facilitar a aprovação por ter parcela inicial menor.
A escolha não deve ser feita pelo nome do sistema. Compare o CET, o indexador, a entrada, o prazo, os seguros e a capacidade de pagar a primeira parcela sem esvaziar o orçamento.
Como cada sistema reduz a dívida
SAC: amortização constante
O valor financiado é dividido pelo número de meses. Essa parte fixa reduz o saldo devedor em ritmo constante. Como os juros incidem sobre um saldo cada vez menor, eles caem ao longo do contrato. A prestação também tende a cair, salvo efeitos de indexador, seguros e tarifas.
Price: prestação-base nivelada
Na Tabela Price, as primeiras prestações destinam uma parcela maior aos juros e uma parcela menor à amortização. Com o tempo, os juros diminuem e a amortização cresce. A prestação calculada pelo sistema é nivelada quando a taxa é fixa, mas o valor efetivamente cobrado pode variar com seguros, taxas e atualização do saldo.
| Critério | SAC | Price |
|---|---|---|
| Parcela inicial | Maior | Menor, nas mesmas premissas |
| Evolução da amortização | Constante | Crescente |
| Evolução dos juros | Cai com o saldo | Cai, mas o saldo recua mais devagar no início |
| Juros totais | Tendem a ser menores | Tendem a ser maiores |
| Perfil comum | Quem suporta a entrada de caixa inicial | Quem precisa reduzir a prestação inicial |
Simulação: R$ 300 mil em 30 anos
A simulação abaixo usa um financiamento de R$ 300.000, prazo de 360 meses e taxa hipotética de 0,8% ao mês. Ela serve para mostrar a mecânica. Não inclui seguros, tarifas, impostos nem correção por TR, IPCA ou outro indexador.
| Resultado aproximado | SAC | Price |
|---|---|---|
| Primeira prestação-base | R$ 3.233,33 | R$ 2.544,48 |
| Última prestação-base | R$ 840,00 | R$ 2.544,48 |
| Juros no período | R$ 433.200,00 | R$ 616.012,77 |
| Total pago | R$ 733.200,00 | R$ 916.012,77 |
A diferença de R$ 182.812,77 nos juros vem do ritmo de redução do saldo. Na Price, a dívida cai mais devagar no início. Em um contrato real, o resultado muda com a taxa aprovada, o indexador, as datas e os demais custos.
Por que a parcela anunciada não conta tudo
A prestação inclui amortização e juros, mas pode trazer seguros obrigatórios e tarifas. O saldo também pode ser atualizado por um indexador. Por isso, peça a planilha da operação e o CET. A taxa nominal isolada não permite comparar propostas com custos diferentes.
O CET reúne juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas conhecidas na contratação. Já a correção futura por um índice variável depende do comportamento desse índice. Leia os dois pontos separadamente.
A entrada muda mais do que parece
Uma entrada maior reduz o valor financiado, os juros e a parcela. Também diminui o risco de financiar um imóvel por valor próximo ao limite do orçamento. Antes de usar todo o dinheiro na entrada, reserve os custos de documentação, mudança, pequenos reparos e alguns meses de despesas.
Quem ainda não montou essa proteção pode usar o cálculo do artigo sobre quanto guardar em uma reserva de emergência. Comprar o imóvel e ficar sem caixa transforma qualquer conserto ou perda de renda em nova dívida.
Quando o SAC costuma fazer mais sentido
- A primeira prestação cabe com folga no orçamento.
- O comprador quer reduzir o saldo mais rapidamente.
- Existe chance de vender ou quitar o imóvel antes do fim do contrato.
- A prioridade é diminuir os juros totais, e não apenas a parcela inicial.
Quando a Price pode ser considerada
- A parcela inicial do SAC ultrapassa a capacidade de pagamento ou a regra de comprometimento de renda.
- A renda é estável e a proposta Price tem CET competitivo.
- O comprador entende que a amortização será mais lenta no começo.
- A diferença de custo foi calculada com o mesmo prazo, entrada e indexador.
Amortizar prazo ou reduzir prestação
Pagamentos extraordinários podem reduzir o prazo ou o valor das prestações, conforme o contrato. Reduzir prazo costuma economizar mais juros porque elimina meses futuros. Reduzir a prestação melhora o fluxo mensal. A escolha depende da segurança da renda e dos objetivos da família.
Antes de amortizar, compare o custo do financiamento com o retorno líquido e o risco de qualquer investimento alternativo. Não use a reserva de emergência para antecipar parcelas se isso deixar o orçamento vulnerável.
A Caixa apresenta a composição das prestações e as diferenças entre SAC e Price em material educativo.
Checklist antes de assinar
- Compare propostas com o mesmo valor de entrada e prazo.
- Anote CET, indexador, primeira parcela, última parcela estimada e total projetado.
- Leia as condições dos seguros e das tarifas.
- Faça uma simulação de queda de renda ou aumento de despesas.
- Confira as regras para amortização, portabilidade e quitação antecipada.
O sistema mais barato no papel não resolve se a primeira prestação levar o orçamento ao limite. Da mesma forma, uma parcela inicial confortável pode sair muito cara em 30 anos. A escolha equilibrada combina custo total, margem mensal e velocidade de redução da dívida.
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