Comprar apartamento na planta costuma sair mais barato do que um imóvel pronto, mas o risco também é maior: você paga por algo que ainda não existe. Conhecer as regras e conferir os pontos certos antes de assinar evita a maior parte das surpresas.
Resumo rápido
- Na planta, o preço inicial costuma ser menor. Em troca, você assume o risco de atraso e de diferenças na entrega.
- Antes de assinar, confira o registro da incorporação, o patrimônio de afetação, o histórico da construtora, o prazo de entrega e o índice de correção.
- Na desistência, a construtora pode reter até 25% do valor pago. Com patrimônio de afetação, o limite pode chegar a 50%, se o contrato previr.
- Se a obra atrasar, a lei admite tolerância de 180 dias. Depois, você pode desfazer o contrato com devolução ou receber multa de 1% ao mês.
- Os prazos de devolução dependem do contrato e da data de assinatura. Leia a cláusula antes de assinar.
Vantagens e riscos
Vantagens: o preço inicial costuma ser menor que o de um imóvel pronto. O pagamento é parcelado durante a obra, e o imóvel pode se valorizar até a entrega.
Riscos: a obra pode atrasar ou parar, e o apartamento entregue pode ficar diferente do prometido. As parcelas podem subir mais do que o previsto com a correção pelo INCC. Para entender esse cálculo, veja o artigo sobre o reajuste pelo INCC. Por fim, desistir sem perder dinheiro costuma ser difícil.
Na prática, o desconto inicial compensa o risco quando a obra é entregue no prazo e você consegue pagar as parcelas até lá. Se a renda cair no meio da obra, a desistência pode sair cara. Por isso, antes de comprar, faça uma simulação com a sua renda atual e com uma folga para as correções.
O que conferir antes de comprar
Estes sete pontos pesam mais no bolso. Peça as informações por escrito sempre que possível.
- Registro da incorporação: o empreendimento deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Peça a matrícula e o número do registro.
- Patrimônio de afetação: verifique se o empreendimento adota esse regime, que separa o dinheiro da obra do restante do patrimônio da construtora.
- Histórico da construtora: pesquise obras entregues, atrasos e processos. Se possível, visite empreendimentos anteriores.
- Prazo de entrega e tolerância: veja a data prometida e quantos dias de atraso o contrato admite.
- Índice de correção e juros: saiba qual indexador é usado, quando ele muda e qual taxa passa a valer.
- Corretagem e outras taxas: confira o que já está incluso no preço e o que será cobrado à parte.
- Memorial descritivo: acabamentos, metragem e itens de lazer precisam constar no documento, e não apenas na propaganda.
O que a Lei do Distrato prevê
A Lei 13.786/2018, chamada Lei do Distrato, regulamenta a desistência e o atraso na compra de imóvel na planta. Ela trata de três situações principais.
Desistência do comprador
A construtora pode reter até 25% do valor pago. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, o limite pode chegar a 50%, desde que o contrato preveja isso expressamente (art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/1964). O teto de 50% em relações de consumo já foi questionado na Justiça.
Além da retenção, podem entrar outros descontos: corretagem destacada no contrato, impostos e cotas de condomínio, quando for o caso.
Desistir pode ser a saída em alguns casos, como quando a renda muda de forma permanente. Antes de decidir, compare o valor que seria retido com o que você já pagou e com o que ainda deve. Faça essa conta com o contrato na mão, e não de memória.
Atraso na entrega
A lei admite um prazo de tolerância de 180 dias.
Passado o prazo, o comprador pode optar por desfazer o contrato, com devolução dos valores pagos, ou receber multa mensal de 1% sobre o que já pagou, conforme as condições previstas.
Os prazos de devolução dos valores dependem do contrato e da data de assinatura. Leia a lei e a cláusula penal com atenção, porque é ali que estão as regras do seu caso.
Ao ler o contrato, procure três palavras: retenção, multa e prazo. Elas mostram quanto você pode perder, quando a construtora precisa pagar e o que acontece se a data não for cumprida. Se alguma cláusula usar termos vagos, peça à construtora que explique por escrito o que ela significa.
Quadro-resumo: cada situação e o que observar
| Situação | O que a Lei do Distrato prevê | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Desistência do comprador | A construtora pode reter até 25% do valor pago. | Veja se o contrato prevê outros descontos, como corretagem destacada, impostos e cotas de condomínio. |
| Patrimônio de afetação | O limite de retenção pode chegar a 50%, se previsto expressamente no contrato. | Confira o percentual escrito. O teto de 50% em relações de consumo já foi questionado na Justiça. |
| Atraso até 180 dias | Prazo de tolerância admitido pela lei. | Confira a data de entrega e os dias de tolerância escritos no contrato. |
| Atraso após 180 dias | Desfazer o contrato com devolução dos valores pagos, ou multa mensal de 1% sobre o que já foi pago. | Escolha conforme as condições previstas no contrato. Os prazos de devolução dependem do contrato e da data de assinatura. |
Antes de assinar
- Peça uma cópia completa do contrato com antecedência e leia sem pressa.
- Faça as contas considerando a correção das parcelas, e não só o valor de hoje.
- Guarde propagandas, mensagens e a tabela de preços. Em caso de divergência, esses documentos ajudam a provar o que foi prometido.
- Se algo estiver confuso, peça para um advogado ou especialista ler o contrato antes. O custo costuma ser pequeno perto do valor do imóvel.
Guarde também o comprovante de cada parcela paga. Em uma negociação futura, esses registros mostram o que foi pago e quando.
Se a compra deixar você endividado, veja também como funciona a repactuação de dívidas.
Perguntas frequentes
Posso desistir de um apartamento na planta?
Sim, a Lei do Distrato trata da desistência. A construtora pode reter até 25% do valor pago, e o contrato define as regras exatas. Leia a cláusula de desistência antes de assinar.
O que é patrimônio de afetação?
É um regime que separa o dinheiro da obra do restante do patrimônio da construtora. Pergunte se o empreendimento adota esse regime e confira no contrato.
O que acontece se a obra atrasar?
A lei admite tolerância de 180 dias. Depois disso, você pode desfazer o contrato com devolução dos valores pagos ou receber multa de 1% ao mês, conforme as condições previstas.
O que é o INCC e por que ele importa?
INCC é o Índice Nacional de Custo da Construção, usado para corrigir as parcelas durante a obra. Por isso, o valor final pode ser maior do que o da tabela de hoje. Veja o reajuste pelo INCC.
Vale a pena pagar um advogado para ler o contrato?
Em geral, sim, sobretudo quando o contrato é longo ou tem cláusulas que você não entende. Um especialista ajuda a conferir prazo, multa e descontos antes de você assinar. Para o seu caso, consulte um profissional.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Atualizado em outubro de 2026.
