Vender um imóvel pode gerar Imposto de Renda sobre o ganho de capital, mas o cálculo não é feito aplicando uma alíquota sobre o valor total da venda. Em regra, o imposto incide sobre a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição, depois das reduções e isenções que se aplicarem ao caso.
Para uma venda realizada em 2026, a apuração deve ser feita no programa Ganhos de Capital (GCAP) do próprio ano. Se houver imposto, o pagamento vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda. A declaração anual do Imposto de Renda de 2027 servirá para importar e informar os dados da operação de 2026.
Como calcular o ganho de capital na venda do imóvel
A conta inicial é simples:
ganho de capital = valor da venda − custo de aquisição
O valor da venda deve corresponder ao negócio efetivamente realizado. Já o custo de aquisição deve ser apurado com base no histórico do imóvel e nos documentos que sustentam as informações declaradas. O GCAP é o programa da Receita Federal que recebe os dados da operação, calcula o ganho, aplica as regras disponíveis para o caso e gera o DARF quando houver imposto a pagar.
O ganho de capital não é o mesmo que o dinheiro recebido na conta. Se a venda for parcelada, por exemplo, é preciso informar corretamente as condições e as datas da operação no programa. Também não se deve aumentar o custo do imóvel com despesas sem comprovantes ou sem previsão nas regras da apuração.
Exemplo de cálculo do imposto
Imagine uma casa vendida por R$ 480 mil, com custo de aquisição de R$ 410 mil. O ganho de capital é de R$ 70 mil. Como esse valor está na primeira faixa, a alíquota aplicável ao exemplo é de 15%:
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor de venda | R$ 480.000 |
| Custo de aquisição | R$ 410.000 |
| Ganho de capital | R$ 70.000 |
| Alíquota do exemplo | 15% |
| Imposto calculado | R$ 10.500 |
O resultado é uma simulação didática, sem considerar eventual isenção, redução ou particularidade do contrato. A própria Receita Federal usa esse exemplo para explicar a incidência sobre a venda de uma casa: R$ 70 mil de ganho multiplicados por 15% resultam em R$ 10.500 de imposto.
Quais são as alíquotas do ganho de capital
As alíquotas são progressivas conforme o tamanho do ganho, e não conforme o valor bruto do imóvel:
- 15% sobre a parcela do ganho de até R$ 5 milhões;
- 17,5% sobre a parcela que exceder R$ 5 milhões e não passar de R$ 10 milhões;
- 20% sobre a parcela que exceder R$ 10 milhões e não passar de R$ 30 milhões;
- 22,5% sobre a parcela que exceder R$ 30 milhões.
As faixas são aplicadas ao ganho, em parcelas. Uma venda de imóvel por R$ 6 milhões, por exemplo, não entra automaticamente na alíquota máxima: o que importa é o ganho apurado e a parte dele que ultrapassa cada limite.
Quando a venda do imóvel pode ser isenta
Venda do único imóvel por até R$ 440 mil
A Receita Federal prevê isenção para a venda, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único imóvel que a pessoa possua individualmente, em condomínio ou em comunhão. A regra vale para casa, apartamento, terreno ou imóvel rural, residencial ou não, desde que o vendedor não tenha feito outra venda de imóvel nos cinco anos anteriores.
O limite de R$ 440 mil não é simplesmente o preço total do negócio em qualquer situação. Em condomínio, ele é considerado em relação à parte de cada coproprietário; em casamento ou união estável, a análise depende da forma como o bem é possuído. Por isso, a situação patrimonial do vendedor precisa ser conferida antes de concluir que a venda é isenta.
Compra de outro imóvel residencial em até 180 dias
Também pode haver isenção quando uma pessoa física residente no Brasil vende um imóvel residencial e aplica o dinheiro da venda na compra de outro imóvel residencial localizado no país, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato de venda. A regra pode ser total ou proporcional: se apenas parte do dinheiro for usada na nova compra, a parcela não aplicada pode continuar sujeita ao imposto.
Esse benefício não vale para comprar terreno, apenas vaga de garagem ou boxe, nem para construir ou reformar outro imóvel. A Receita informa ainda que a isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos. A opção precisa ser informada na apuração do ganho de capital, e não descoberta apenas quando chega o momento da declaração anual.
Outras situações
A página da Receita também lista, entre outras hipóteses, a venda de imóvel comprado até 1969, a permuta de unidades imobiliárias sem recebimento de diferença em dinheiro e algumas operações de baixo valor envolvendo bens de mesma natureza. Cada hipótese tem condições próprias; não é seguro aplicar uma isenção por semelhança com outro caso.
Como pagar e declarar a operação
- Reúna o contrato, a escritura ou o instrumento que formalizou a venda, além do histórico de aquisição e dos comprovantes necessários.
- Baixe o GCAP correspondente ao ano-calendário da venda. Para uma operação realizada em 2026, use o GCAP 2026.
- Informe os dados do imóvel, da aquisição, da venda, dos pagamentos e das situações de isenção ou redução que realmente se aplicarem.
- Confira o ganho e o DARF gerado pelo programa.
- Se houver imposto, pague até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Não deixe a apuração para a declaração anual.
- No ano seguinte, importe os dados do GCAP para a declaração do Imposto de Renda e confira se a operação foi refletida corretamente.
O imposto sobre o ganho de capital é diferente do ITBI pago na compra do imóvel. Também não deve ser confundido com a tributação do aluguel recebido, que segue outra regra de apuração.
Erros que podem aumentar o risco de cobrança
- calcular 15% sobre o preço total de venda, em vez de calcular primeiro o ganho;
- esperar a declaração anual para pagar o imposto devido no mês seguinte à venda;
- assumir que a compra de qualquer imóvel, terreno ou reforma gera a isenção de 180 dias;
- usar a isenção do único imóvel sem conferir vendas realizadas nos cinco anos anteriores;
- informar um custo de aquisição sem documentos que sustentem o valor;
- tratar a simulação do artigo como cálculo definitivo sem preencher o GCAP.
Perguntas frequentes
Preciso pagar imposto sobre o valor inteiro da venda?
Não. Em regra, o imposto incide sobre o ganho de capital, que é a diferença positiva entre o valor da venda e o custo de aquisição, observadas as regras de apuração, reduções e isenções.
Se não houver imposto, preciso informar a venda?
Sim. A Receita orienta que ganhos de operações não sujeitas ao imposto sejam informados na ficha correspondente da declaração anual. A ausência de imposto não elimina a necessidade de registrar corretamente a operação.
Posso pagar o imposto só quando fizer a declaração do ano seguinte?
Não, se houver imposto devido. A apuração e o pagamento ocorrem no ano da venda, por meio do GCAP e do DARF. A declaração do ano seguinte serve para importar e informar os dados já apurados.
Fontes e limites desta explicação
As regras e os prazos foram conferidos nas páginas da Receita Federal sobre operações sujeitas ao ganho de capital, nas hipóteses não sujeitas ao imposto, na tabela de alíquotas e na página de download do GCAP 2026. A legislação das alíquotas está no art. 21 da Lei nº 8.981/1995, com a redação da Lei nº 13.259/2016. A análise é geral e não substitui a conferência do contrato, dos documentos e do caso concreto com a Receita ou um profissional habilitado.
Imagem da calculadora: The-thing, Wikimedia Commons, licença CC BY-SA 3.0.
