Quem recebe aluguel como pessoa física precisa tratar esse dinheiro como rendimento tributável. Se o locatário é outra pessoa física, o imposto é calculado mês a mês no Carnê-Leão; se o pagamento vem de uma empresa, há retenção na fonte. Nos dois casos, os valores também entram na declaração anual do Imposto de Renda.
A base não é necessariamente o valor que caiu na conta. Condomínio, IPTU, taxas previstas em lei e despesas de cobrança podem ser retirados do aluguel quando o custo é exclusivamente do proprietário. O contrato, os recibos e a data em que o inquilino pagou a imobiliária ajudam a provar o cálculo.
O ponto de partida é separar três coisas: o aluguel bruto, as despesas que a Receita permite excluir e o imposto efetivamente devido. Misturar o valor líquido repassado pela imobiliária com a renda tributável é um dos erros que mais distorce a declaração.
Quando o aluguel entra no Carnê-Leão
O Carnê-Leão é obrigatório para o residente no Brasil que recebe aluguel de outra pessoa física ou de fonte no exterior sem retenção no Brasil. O cálculo usa a tabela progressiva mensal vigente no mês em que o rendimento foi recebido, e o pagamento, quando houver imposto, vence no último dia útil do mês seguinte, com o código 0190. O detalhamento oficial está nas Perguntas e Respostas IRPF 2026 da Receita Federal.
Quando o locatário é uma pessoa jurídica, a própria empresa deve fazer a retenção. Isso vale mesmo quando o dinheiro passa pela administradora do imóvel. Na declaração anual, o proprietário informa o rendimento bruto e usa o comprovante da fonte pagadora para conferir o imposto retido.
| Quem paga o aluguel | Tratamento mensal | Cuidados |
|---|---|---|
| Pessoa física | Carnê-Leão, se houver imposto a pagar | Registrar o recebimento e as exclusões permitidas |
| Pessoa jurídica | Retenção na fonte pela empresa | Conferir o informe e o valor bruto informado |
| Fonte no exterior | Carnê-Leão, respeitando tratados quando aplicáveis | Guardar comprovantes e verificar regras cambiais e fiscais |
| Aluguel por temporada | Carnê-Leão para o proprietário pessoa física | Taxas cobradas à parte podem continuar sendo rendimento tributável |
O mês do recebimento é o que importa. Se o inquilino paga à imobiliária em um mês e a administradora repassa o dinheiro ao dono no mês seguinte, o fato gerador ocorre no mês do pagamento à imobiliária, não no mês do repasse.
Quais despesas podem reduzir o aluguel tributável
A Receita permite excluir do aluguel recebido, desde que o encargo seja exclusivamente do locador:
- impostos, taxas e emolumentos que incidem sobre o imóvel;
- aluguel pago pelo proprietário quando se trata de sublocação;
- despesas pagas para cobrar ou receber o aluguel, como a comissão da imobiliária;
- despesas de condomínio;
- IPTU pago pelo locador, inclusive quando quitado à vista ou parcelado dentro do ano-calendário do recebimento.
O critério é quem assumiu a despesa. Se o contrato repassa o condomínio ou o IPTU ao inquilino e ele paga diretamente, o proprietário não deve lançar esse valor como se fosse uma despesa própria. Também não entram, por falta de previsão, gastos como taxa de manutenção de associação de proprietários.
Em aluguel por temporada, a comissão paga pelo proprietário à plataforma para receber o aluguel pode ser excluída. Já taxas de limpeza, estacionamento, animais domésticos e serviços semelhantes cobradas de forma destacada do hóspede são tratadas como rendimentos tributáveis.
Exemplo: como encontrar a base antes do imposto
Imagine um aluguel bruto de R$ 3.500 em um mês. O proprietário pagou R$ 650 de condomínio, R$ 250 de IPTU e R$ 350 de administração e cobrança, todos comprovados e de sua responsabilidade. A conta fica assim:
R$ 3.500 – R$ 650 – R$ 250 – R$ 350 = R$ 2.250
Os R$ 2.250 são a renda de aluguel antes das demais deduções legais e da aplicação da tabela progressiva. Isso não significa que o imposto será exatamente uma porcentagem desse valor: dependentes, contribuição previdenciária, pensão alimentícia e outros rendimentos podem alterar o resultado. O exemplo mostra apenas como separar o aluguel bruto das exclusões permitidas.
Como organizar a declaração anual
Ao longo do ano, mantenha uma planilha com a data do pagamento, o valor bruto, o CPF ou CNPJ do pagador, a imobiliária envolvida, cada despesa excluída e o número do DARF do Carnê-Leão. Guarde contratos, recibos de condomínio, comprovantes de IPTU, notas da administradora e informes de retenção.
Na declaração anual, o aluguel recebido de pessoa física ou do exterior é levado para a ficha de rendimentos tributáveis correspondente, com os dados do Carnê-Leão. O aluguel pago por pessoa jurídica deve ser conferido com o informe da fonte pagadora, incluindo o imposto retido. A declaração anual pode gerar imposto a pagar ou restituição; esses resultados são diferentes do valor mensal do aluguel. Veja também o calendário de restituição do IR para entender a etapa posterior ao envio.
Se houver imóvel em condomínio entre pessoas físicas, cada proprietário deve considerar sua parcela do rendimento. O aluguel deve ser declarado em nome do proprietário ou usufrutuário que tem direito à renda, mesmo quando o pagamento é recebido por um intermediário.
Erros que podem aumentar o imposto ou gerar pendência
- informar apenas o valor líquido transferido pela imobiliária, sem controlar o aluguel bruto e a comissão;
- usar a data do repasse da administradora em vez do mês em que o inquilino pagou;
- deduzir despesas que foram pagas pelo inquilino ou que não estão previstas na lista da Receita;
- esquecer o Carnê-Leão e tentar ajustar tudo apenas na declaração anual;
- tratar aluguel por temporada como venda de serviço sem separar a renda do proprietário e a remuneração do administrador.
Se o caso envolver não residente, usufruto sem registro, sublocação, imóvel no exterior ou vários coproprietários, a regra pode mudar. Nesses casos, vale conferir a orientação específica da Receita e buscar apoio profissional antes de retificar declarações.
Perguntas frequentes
Quem recebe aluguel de pessoa física sempre paga imposto?
Nem sempre. O rendimento deve ser calculado no Carnê-Leão, mas pode não haver DARF quando a base mensal, depois das deduções permitidas, não gerar imposto pela tabela progressiva.
A comissão da imobiliária pode ser abatida?
Sim, quando a despesa de cobrança ou recebimento foi paga pelo locador e está documentada. O valor deve ser separado do aluguel bruto, não escondido no lançamento do recebimento.
O IPTU pago pelo proprietário reduz o aluguel tributável?
Sim, desde que o encargo seja do locador e o pagamento ocorra no ano-calendário em que o aluguel foi recebido. Se o inquilino assumiu o IPTU, o proprietário não deve tratá-lo como despesa própria.
Aluguel por temporada também entra no Carnê-Leão?
Sim. Para o proprietário pessoa física residente no Brasil, o aluguel por temporada é rendimento tributável e segue o recolhimento mensal obrigatório, com ajuste na declaração anual.
