ITBI: quem paga, como calcular e quando o imposto é devido na compra de imóvel – Acerto de Contas. Tudo sobre Economia do seu Bolso.

O ITBI é o imposto municipal cobrado, em regra, quando há transmissão onerosa de um imóvel ou de direitos sobre ele entre pessoas vivas. Na compra e venda, quem normalmente recolhe é o comprador, mas a alíquota, a base de cálculo, os descontos e o prazo dependem da lei do município onde o imóvel está.

Antes de assinar, peça a guia ou a simulação oficial da prefeitura e confira três pontos: qual valor servirá de base, qual percentual será aplicado e em que momento o pagamento será exigido. O ITBI é separado do IPVA, do IPTU e dos custos do cartório.

Documento histórico de compra e venda de imóvel — Documentos da compra ajudam a conferir a base de cálculo e o responsável pelo recolhimento.

Quem deve pagar o ITBI?

Na compra e venda, a prática mais comum é o comprador pagar o ITBI. A responsabilidade, porém, deve ser conferida na legislação municipal e no contrato. O fato de as partes combinarem quem desembolsará o dinheiro não muda a competência do município nem elimina o tributo quando a transmissão é tributável.

O imposto não se aplica a toda transferência de imóvel. Herança e doação, por exemplo, estão ligadas ao ITCMD, que é estadual. Já a transmissão onerosa entre pessoas vivas é a hipótese típica do ITBI. Integralização de imóvel no capital de empresa e outras operações têm regras próprias e podem exigir análise específica.

Como calcular o ITBI

A fórmula básica é: ITBI = base de cálculo × alíquota municipal. A base costuma partir do valor do imóvel ou do direito transmitido, conforme a legislação local. O Código Tributário Nacional define o valor venal como referência geral, mas a forma de apuração e os procedimentos devem ser verificados na prefeitura.

Como exemplo meramente ilustrativo, se a base fosse de R$ 500.000 e a alíquota municipal fosse de 3%, o imposto seria de R$ 15.000. Esse número não é uma tabela nacional: outra cidade pode usar percentual ou regra diferente.

O valor declarado pode ser rejeitado?

Alguns municípios adotam procedimentos próprios para estimar o valor venal e podem comparar o valor informado na transação com uma referência oficial. Em São Paulo, por exemplo, a página de cálculo consultada em 13 de setembro de 2026 informa que a base é o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência.

Se a prefeitura usar uma base superior à que você considera correta, não altere o valor por conta própria. Consulte o procedimento de avaliação, impugnação ou revisão previsto pelo município e guarde contrato, matrícula, laudo e comprovantes.

Há desconto no ITBI para imóvel financiado?

O desconto não é nacional nem automático. Em São Paulo, a regra informada pela prefeitura para determinadas transmissões pelo SFH, PAR, HIS e consórcio prevê alíquota de 0,5% sobre o valor efetivamente financiado ou crédito utilizado, até o limite de R$ 120.968,00 em 2026, e 3% sobre o restante, para imóveis dentro do limite de valor indicado pela própria prefeitura.

Aplicando essa regra específica a um imóvel de R$ 500.000, com R$ 300.000 financiados, a conta ilustrativa seria: 0,5% sobre R$ 120.968,00 (R$ 604,84) mais 3% sobre R$ 379.032,00 (R$ 11.370,96), totalizando R$ 11.975,80. A simulação vale somente para as premissas e o município descritos; confirme a guia oficial antes de pagar.

Quando o ITBI deve ser pago?

O prazo e o momento do recolhimento variam conforme a lei municipal. Em muitas operações, o comprador precisa apresentar o comprovante para concluir o registro da transmissão, mas não trate isso como regra universal. A prefeitura e o cartório do local do imóvel informam a sequência correta.

ITBI e custos extras da compra

Além do ITBI, o comprador pode ter despesas com escritura, registro, certidões, avaliação, seguros e tarifas do financiamento. Compare o custo total, não apenas o preço anunciado ou o valor da prestação. O guia sobre CET e custo real do crédito ajuda a organizar os itens da operação financeira.

Como conferir antes de pagar

identifique o município competente, que é o do imóvel;
consulte a página oficial de ITBI e a legislação local;
confira a base, a alíquota, eventuais faixas e benefícios;
verifique se financiamento, SFH, consórcio ou primeiro imóvel alteram a fórmula;
compare a guia com o contrato e a matrícula;
guarde a guia, o comprovante e o protocolo de qualquer contestação.

Perguntas frequentes

ITBI é pago pelo vendedor?

Na compra e venda, normalmente o comprador recolhe, mas a responsabilidade deve ser confirmada na lei do município e no contrato.

ITBI é igual em todo o Brasil?

Não. É um imposto municipal, portanto alíquotas, base, prazos, isenções e procedimentos podem mudar de uma cidade para outra.

Financiamento elimina o ITBI?

Não. O financiamento pode alterar a forma de cálculo ou permitir benefício previsto na lei local, mas não elimina automaticamente o imposto.

Posso contestar o valor?

Se a base ou a cobrança parecer incorreta, use o procedimento administrativo indicado pela prefeitura. Reúna os documentos e não dependa apenas de uma estimativa informal.