Na escolha da garantia do aluguel, a caução costuma fazer sentido para quem consegue deixar uma reserva vinculada e quer recuperá-la ao fim do contrato; o fiador evita um pagamento inicial, mas envolve outra pessoa na obrigação; e o seguro-fiança dispensa fiador, porém tem prêmio e coberturas definidos pela apólice. Não existe uma opção mais barata em todos os casos: compare o dinheiro imobilizado, o custo que não volta e as exigências do contrato.
A Lei do Inquilinato permite que o proprietário escolha uma modalidade de garantia — caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo —, mas proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato. Na caução em dinheiro, o limite é de três meses de aluguel, com depósito em caderneta de poupança. As regras abaixo valem para locações urbanas e foram conferidas em 23 de outubro de 2026.
Como funciona cada garantia
Caução: dinheiro preso, mas recuperável
Na caução em dinheiro, o inquilino entrega um valor ao início da locação. A lei limita essa quantia ao equivalente a três meses de aluguel e determina que ela seja depositada em caderneta de poupança. Ao final, o valor deve ser levantado conforme o contrato e a situação do imóvel, com os rendimentos destinados ao locatário; descontos precisam estar ligados a obrigações do contrato, como aluguel ou reparos comprovados.
Exemplo: para um aluguel de R$ 2.000, o teto legal da caução em dinheiro é de R$ 6.000. Esse número é um limite, não uma cobrança automática. O contrato pode prever uma caução menor ou outra modalidade de garantia.
Fiador: sem prêmio, com responsabilidade de terceiro
O fiador é a pessoa que assume a responsabilidade prevista no contrato se o inquilino não cumprir suas obrigações. A imobiliária ou o proprietário pode estabelecer critérios para aceitar essa garantia e pedir documentos que demonstrem capacidade de pagamento. O fiador deve entender exatamente o que está assinando: salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a devolução efetiva do imóvel, inclusive se a locação continuar por prazo indeterminado.
Para o inquilino, a vantagem é não desembolsar a caução nem pagar o prêmio de um seguro. O custo aparece de outra forma: é preciso encontrar alguém disposto a garantir a locação, e essa pessoa poderá ser cobrada conforme os limites do contrato e da lei.
Seguro-fiança: dispensa fiador, mas não é gratuito
No seguro-fiança locatícia, o locador é o segurado e o locatário é o garantido. A cobertura básica obrigatória é a falta de pagamento do aluguel; a apólice pode incluir encargos, tributos, contas e danos ao imóvel, desde que essas coberturas sejam contratadas. O prêmio é pago pelo locatário e o valor depende da análise de risco e das condições da seguradora.
O seguro protege o locador, mas não apaga a dívida do inquilino. Mesmo que a seguradora indenize o proprietário, o locatário continua responsável pelas obrigações previstas no contrato. Se a locação terminar antes do prazo, a Superintendência de Seguros Privados (Susep) informa que pode haver restituição proporcional do prêmio, exceto em caso de sinistro, conforme as condições aplicáveis.
Caução, fiador ou seguro-fiança: comparação rápida
| Opção | Desembolso inicial | Ponto de atenção | Pode fazer sentido para |
|---|---|---|---|
| Caução | Até três aluguéis, se esse for o valor contratado | Dinheiro fica vinculado e a devolução depende da situação do contrato | Quem tem reserva e prefere recuperar o valor ao final |
| Fiador | Em geral, não há prêmio ou depósito | Outra pessoa assume responsabilidade e precisa ser aceita pelo locador | Quem conta com um garantidor disposto e elegível |
| Seguro-fiança | Prêmio da apólice, sem valor padrão | O custo não equivale a uma caução recuperável; confira coberturas e renovação | Quem quer alugar sem depender de fiador |
Como decidir sem olhar só para o preço
- Some o custo total: na caução, considere o dinheiro que ficará parado; no seguro, o prêmio e eventuais coberturas adicionais; no fiador, verifique custos de documentos, registro ou outras exigências do contrato.
- Leia o prazo da garantia: confira se ela continua durante a prorrogação e como ocorre a substituição ou renovação.
- Peça as regras por escrito: o contrato deve informar valor, forma de pagamento, cobertura, condições de devolução e responsabilidades de cada parte.
- Não aceite duas garantias: a exigência simultânea de caução e fiador, por exemplo, é vedada pela Lei do Inquilinato.
Também vale colocar a garantia no orçamento junto com aluguel, condomínio, contas e reajustes. Para entender como um reajuste pode alterar a despesa mensal, veja o guia sobre como calcular o reajuste do aluguel pelo IGP-M. Quem recebe aluguel pode consultar ainda o passo a passo sobre declaração do aluguel no Carnê-Leão.
Dúvidas comuns
O proprietário pode pedir caução e fiador juntos?
Não. A lei veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Se houver essa exigência, peça a correção do documento antes de assinar e procure orientação jurídica ou os órgãos de defesa do consumidor se a negociação não avançar.
A caução precisa ser de três meses?
Não. Três meses é o limite legal para a caução em dinheiro, e não um valor obrigatório. O contrato pode definir menos, desde que as condições sejam claras.
O seguro-fiança elimina a dívida do inquilino?
Não. A indenização à seguradora ou ao locador não libera o locatário das obrigações assumidas. O seguro serve para garantir o proprietário dentro das coberturas e limites da apólice.
Fontes: Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato; Susep, Seguro Fiança Locatícia.
Este conteúdo é informativo e não substitui a leitura do contrato nem a orientação de advogado, defensor público ou órgão de defesa do consumidor em caso de conflito.
